Creditul Ipotecar este un produs bancar accesat cu scopul cumpararii, construirii sau modernizarii unei locuinte.
Echipa Mr. Finance se străduie să vă ajute să luați decizii financiare mai inteligente. Deși aderăm la o politică strictă de integritate editorială, această postare poate conține referințe la produse de la partenerii noștri. Iată o explicație pentru modul în care ne facem afaceri.
Creditul ipotecar este un instrument foarte intrebuintat de catre populatia din Romania pentru achizitionarea unei locuinte. Pentru foarte multi oameni, cumpararea unui apartament reprezinta una din cele mai importante si mari achizitii din timpul vietii. Pentru ca preturile pentru imobile sunt destul de mari, pentru a-și satisface nevoia de a avea propriul camin, oamenii apeleaza la credite ipotecare.
Inainte de a accesa un credit ipotecar este foarte important ca oamenii sa se informeze si sa inteleaga ce presupune un astfel de imprumut.
Mai jos vom explica ce este un credit ipotecar, care sunt pașii pentru a accesa un credit pentru locuinta, care sunt informatiile pe care ar trebui sa le solicitam de la banca inainte de a accesa un astfel de imprumut, unde sa gasesti cel mai avantajos credit si cum sa compari diferite oferte de credit ipotecar.
Creditul ipotecar este un imprumut care se realizeaza cu scopul de cumpara o locuinta sau un teren. Acest imprumut are, in general, o durata de 30 de ani, dar poate fi luat si pentru perioade mai scurte sau mai lungi de timp.
Specific pentru creditul ipotecar este faptul ca acest imprumut se garanteaza cu locuinta sau terenul achizitionat. Daca debitorul (cel care a accesat creditul) se află in situatia in care nu mai poate plati ratele, creditorul (institutia care a oferit creditul) are dreptul de a vine aceasta proprietate cu scopul de a-si recupera banii.
Un alt lucru specific pentru creditul ipotecar este avansul pe care trebuie sa-l plateasca persoana care solicita imprumutul.
Cum se calculeaza un credit ipotecar
Inainte de a accesa un credit ipotecar este foarte important sa fii atent la costurile pe care le implica un astfel de imprumut. Dobanda pe care urmeaza sa o platesti pentru un credit ipotecar nu este singurul cost. La aceasta dobanda se pot adauga si comisioane de administrare, taxa de acordare credit, taxa de analizare dosar etc.
Din acest motiv este important sa vedem care este DAE a creditului. DAE este o prescurtare de la Dobanda Anuala Efectiva si este un indice prin intermediul caruia toate costurile aferente imprumutului sunt transformate in procente si anualizate.
Scopul pentru care a fost creat DAE este pentru a facilita compararea ofertelor de credit intr-un mod mai simplu si la indemana oricui.
Formula de calcul a ratei unui credit, mai ales pe termen lung, este una complexa, din acest motiv in ajutor vin calculatoarele de credit
Simularea unui credit ipotecar este un proces foarte important pentru a intelege situatia din piata si sa estimam o rata lunara pe care o vom plati, astfel incat sa facem unele previziuni.
In continuare vom simula un exemplu de credit ipotecar de la banca ING.
Vom simula achizitia unei locuinte in valoare de 80.000 euro prin credit ipotecar de la ING. Banca solicita un avans de minim 15%, echivalentul a 60000 lei. Valoarea creditului va fi de 340.000 lei, pentru o perioada de 30 de ani. Se poate opta pentru un imprumut cu dobanda variabila sau cu dobanda fixa pentru primii 5 ani de credit si ulterior variabila.
In primul caz este propusa o dobanda de 8,15% pe an cu o rata lunara de 2530 lei. Aceasta rata poate fluctua in dependenta de evolutia indicelui IRCC. Dobanda anuala efectiva pentru aceasta optiune este de 9,46% pe an. Valoarea totala de rambursat este de 952.831 lei.Calculul este estimativ si poate fi diferit in dependenta de variatia dobanzii.
In al doilea caz este propusa o dobanda fixa de 5,79% pe an in primii 5 ani de credit, ulterior variabila. Rata lunara in primii 5 ani ar fi de 1992 lei. Dobanda anuala efectiva pentru aceasta optiune este de 9,46% pe an. Valoarea totala de rambursat este de 900.972 lei.
Conditiile unui credit ipotecar sunt, in general, urmatoarele:
Actele necesare pentru un credit ipotecar sunt:
Avansul pentru creditul ipotecar reprezinta un procent din valoarea locuintei cu care debitorul este obligat sa contribuie atunci cand vrea sa acceseze un credit. Pentru locuinte cumparate prin programul Noua Casa si cu o valoare de pana la 70.000 euro avansul minim solicitat de banca este de 5%.
Pentru celelalte cazuri de credite in lei, avansul minim solicitat este de 15%.
Pentru creditele in euro avansul minim necesar este de 20 sau 25%, iar pentru credite in celelalte valute este de 50%.
Dobanda unui credit ipotecar este formata din marja fixa a bancii care va ramane aceeasi pe toata perioada creditului, si o parte variabila - indicele IRCC. Marja pe care o pot practica bancile este strict reglementata de catre BNR, astfel bancile pot avea o marja fixa de maxim 4%.
Unica variabila pe perioada creditului este indecele IRCC care se poate modifica trimestrial. Atunci cand alegi sa iei un credit ipotecar este indicat sa studiezi piata si sa vezi la ce nivel se afla acest indice.
Daca valoarea IRCC este mica, ai putea sa optezi pentru un credit cu dobanda fixa in primii ani. Daca IRCC se afla la un maxim istoric, ar fi bine sa te orientezi catre o dobanda variabila, ca sa eviti situatia in care indicele IRCC scade, dar tu esti obligat sa platesti o rata mare.
Un credit ipotecar cu dobanda fixa in primii ani poate fi o solutie buna atunci cand dobanzile de pe piata au o valoare mica sau atunci cand vrei sa ai un grad de predictibilitate privind rata lunara.
Banca nu poate să isi asume riscul de a oferi un credit cu dobanda fixa pentru foarte multi ani, pentru ca exista posibilitatea ca dobanzile de pe piata sa fluctueze, si atunci banca va inregistra pierderi.
Exista, insa, posibilitatea de a lua un credit cu dobanda fixa in primii cinci, sapte, opt ani sau chiar pe toata perioada creditarii, insa, in acest caz, banca va percepe o dobanda mult mai mare decat media pietii, acest lucru variaza de la o institutie la alta. Dar si aici trebuie sa fii foarte atent, sa te informezi cu privire la nivelul la care se afla indicele IRCC.
De exemplu, in anul 2021, acest indice se afla la minimul sau, si, atunci, era o optiune buna de a lua un credit ipotecar cu dobanda fixa în primii ani. In schimb, avand in vedere inflatia care a venit in urma pandemiei, Banca Nationala a Romaniei a crescut dobanda de referinta, implicit, acest lucru a dus la cresterea indicelui IRCC, astfel, creditele au devenit mai scumpe. In momentul de fata, indicele IRCC s-a plafonat, si s-ar putea ca in urmatoarele trimestre sa asistam la o scadere a valorii acestuia.
Desi foarte multi oameni nu considera acest aspect foarte important, optiunea pe care o alegem ar putea sa faca o mare diferenta la final.
Cel mai bun credit ipotecar poate sa fie diferit in functie de nevoile si preferintele fiecarui consumator: pentru cineva conteaza rapiditatea acordarii creditului, pentru altcineva este important costul creditului sa fie cat mai mic.
Astfel, am facut mai jos o analiza a celor mai importante banci din Romania si a ofertelor lor de credit ipotecar. Atunci cand vorbim despre un credit ipotecar trebuie luate in calcul toate costurile pe termen lung, și anume: dobanda, comisioanele si alte costuri suplimentare (asigurarea de viata, asigurarea de somaj, asigurarea pentru locuinta etc).
Pentru un credit de 340.000 lei, pentru o perioada de 360 de luni, cu o dobanda fixa in primii 3 ani si cu incasarea salariului la BRD, DAE va fi 9,41%. Rata lunara pe perioada dobanzii fixe (in primii ani) ar fi de 2140 lei. Total de rambursat ar fi 924.476 lei.
Fixa primii 3 ani, incepand de la 5.75%/an
Variabila, incepand de la 8.23%/an
Fixa pe toata perioada de creditare, incepand de la 6,75%
nu este obligatorie
Pentru un credit de 340.000 lei pentru o perioada de 30 de ani, cu dobanda fixa in primii 10 ani, ulterior variabila, cu incasarea salariului la BCR, rata lunara ar fi de 2.784 de lei. Totalul rambursat ar fi de 968.807 lei
Fixa primii 5 ani,incepand de la 5.79%/an
Fixa primii 10 ani, incepand de la 8.6%/an
Variabila, incepand de la 9.37%/an
nu este obligatorie, dar ai reducere de 0.3% la dobanda daca o faci
0 comisioane de analiza si administrare
Pentru un credit ipotecar de la Banca Transilvania in valoare de 340.000 lei, cu dobanda fixa in primii 5 ani, rata lunara ar fi de 2377 lei. Dobanda anuala efectiva ar fi de 8,67%. Total de rambursat estimat ar fi de 948.150 RON.
Fixa primii 3 ani, incepand de la 5,85%/an (creditele in RON)
Fixa primii 5 ani, incepand de la 6.50%
Variabila, incepand de la 9.12%/an(creditele in RON) sau 8.61%/an (creditele in EUR)
nu este obligatorie
400 de lei/100 euro comision de analiză dosar
0.5% daca perioada ramasa < 1 an si 1% daca perioada ramasa > 1 anpentru rambursare anticipata, doar daca ai dobanda fixa
150 lei/an comision de administrare credit
Creditul Ipotecar de la Cec Bank este destinat pentru achizitia de locuinte.
In cazul accesarii unui credit in valoare de 340.000 lei pe o perioada de 30 de ani, cu o dobanda fixa in primii 5 ani si cu incasarea salariului la Cec Bank, rata lunara ar fi de 2.088 lei. Totalul sumei rambursate ar fi de 888.050 lei.
Fixa primii 5 ani,incepand de la 5.55%/an
Variabila, incepand de la 8.27%/an (pentru creditele in RON)
Variabila, incepand de la 6.88%/an (pentru creditele in EUR)
nu este obligatorie
500 RON/150 EUR comisioan de analiza dosar
0.04% comision de administrare credit
Creditul Ipotecar de la Cec Bank este destinat pentru achizitia de locuinte.
In cazul accesarii unui credit in valoare de 340.000 lei pe o perioada de 30 de ani, cu o dobanda fixa in primii 5 ani si cu incasarea salariului la Cec Bank, rata lunara ar fi de 2.088 lei. Totalul sumei rambursate ar fi de 888.050 lei.
este obligatorie
Cea mai buna banca pentru credit ipotecar ING Bank, pentru ca are dobanda cea mai mica pentru primii 5 ani. Mai mult de atat, ING se remarca printr-o infrastructura bine buna la punct, printr-o aplicatie de mobile banking care permite plata ratelor lunare dar si rambursarea anticipata a creditului.
Totodata, trebuie mentionat faptul ca simularile facute mai sus nu reprezinta o oferta finala din partea bancilor, respectiv, acestea pot fi diferite in functie de gradul de indatorare pe care il are solicitantul, vechimea la locul de munca, varsta, daca este client fidel al bancii, daca isi face asigurari care sa reduca dobanda etc.
Putem observa ca bancile care ofera posibilitatea de a accesa sume mari pentru un credit ipotecar sunt: Vista Bank, CEC Bank si Garanti Bank.
Pe langa asta, bancile precum Banca Transilvania, Patria Bank, Vista Bank, CEC Bank, Garanti Bank si Alpha Bank ofera optiunea de a accesa un credit ipotecar in euro.
Creditele ipotecare cu cea mai mica dobanda sunt de la First Bank, CEC Bank si ING.
De remarcat este faptul ca acestea sunt dobanzile care se vor aplica cu conditia indeplinirii anumitor criterii: esti sau doresti sa fii client al bancii, inchei o asigurare de viata etc. De asemenea, acestea sunt dobanzile care se aplica pentru imprumuturile in lei. Pentru creditele in euro, dobanzile vor fi diferite.
Creditele ipotecare de refinantare sunt o optiune pentru persoanele care doresc sa isi refinanteze creditul ipotecar existent, cu scopul de a optine o dobanda mai mica sau o perioada de rambursare mai mare. Aceasta optiune poate fi atractiva pentru oamenii care doresc sa economiseasca bani sau sa isi consolideze datoriile.
Cand refinantezi un credit ipotecar, practic iei un nou credit ipotecar cu conditii mai avantajoase decat cel existent si cu aceasta suma platesti soldul ramas al creditului ipotecar vechi. Acest lucru poate reduce rata lunara de plata, rata dobanzii sau poate reduce perioada de rambursare, ceea ce poate duce la economii semnificative pe termen lung.
Este important sa intelegi totusi ca refinantarea unui credit ipotecar poate veni cu costuri, cum ar fi taxe de inchidere si alte costuri administrative. Ar trebui sa calculezi costurile si economiile aferente refinantarii pentru a decide daca este o optiune viabila pentru situatia ta financiara.
Inainte de a decide sa refinantezi un credit ipotecar, trebuie sa te asiguri ca ai un scor de credit bun si venituri stabile. Un scor de credit mai mare poate duce la rate mai mici de dobanda, ceea ce poate reduce costurile totale ale imprumutului. De asemenea, o situatie financiara stabila iti poate oferi increderea necesara pentru a lua decizia de a refinanta creditul ipotecar.
Creditele ipotecare de mai sus pot fi folosite si cu scopul de a refinanta imprumuturi mai vechi. Astfel, daca scopul pentru care dorim sa refinantam creditul este sa optinem o perioada mai mare de creditare, optiunile potrivite pot fi cele de la: Vista Bank, CEC Bank, Intesa Sanpaolo Bank sau Alpha Bank, datorita faptului ca aceste banci ofera credite ipotecare de refinantare pe o perioada de pana la 35 de ani.
Daca scopul este sa avem o dobanda si implicit o rata mai mica, optiunile potrivite ar fi cele de la: BCR, Unicredit Bank sau First Bank.
Costurile de refinantare a unui credit ipotecar sunt, in mare parte, aceleasi ca la accesarea unui credit nou: cost de analiza dosar, taxe notariale, costul evaluatorului etc. Cu toate acestea, o refinantare a creditelor mai vechi poate fi o solutie foarte buna pe termen lung, avand posibilitatea sa economisesti zeci de mii de lei pe termen lung.
De exemplu, IRCC a crescut foarte mult in ultima perioada, in Q3 2023 avand valoarea de 5,94%. Daca ai un credit cu dobanda variabila, cel mai probabil ai o DAE de peste 9%. Dar, in prezent, pe piata exista oferte de refinantare cu dobanda fixa de 5,90%. Diferenta de peste 3 puncte procentuale poate insemna cateva sute de lei la rata si cateva zeci de mii de lei in urmatorii ani.
Cu alte cuvinte, chiar daca refinantarea implica niste costuri, pe termen lung, daca analizezi toate optiunile de pe piata, poate fi solutia optima.
Aprobarea unui credit poate dura cateva luni. Accesarea creditului si cumpararea locuintei presupune, de regula, urmarea pasilor de mai jos:
Daca ai o proprietate pe care doresti sa o vinzi, iar cumparatorul vrea sa o achizitioneze prin intermediul unui credit ipotecar, exista cateva etape pe care va trebui sa le parcurgi:
Desi bancile, in general, solicita avans pentru a putea achizitiona o locuinta prin credit, fiind indicat si recomandat ca avansul sa fie cat mai mare pentru ca diferenta luata prin credit sa fie cat mai mica, exista solutia de a lua un credit ipotecar si fara avans. Acest lucru poate fi facut direct de la dezvoltator sau de la unele banci care au oferta de credit fara avans.
Desi acest lucru poate fi avantajos pentru ca te scuteste de un timp de asteptare pentru a economisi avansul, pe de alta parte, poate reprezenta costuri si cheltuieli mai mari.
Pentru a putea optine un credit ipotecar fara avans de la bancile care acord acest tip de credit, solicitantul e nevoit sa vina ca si garantie cu un alt imobil care sa completeze lipsa avansului. Acest lucru presupune si riscuri, pentru ca in cazul de neplata a ratelor, solicitantul ar putea pierde si acest imobil.
La acest aspect exista diferite particularitati de la o banca la alta, dar, in general, bancile acorda credite ipotecare pana la indeplinirea varstei de 63 de ani pentru femei si 65 de ani pentru barbati. Sunt institutii bancare care ofera credite pana la indeplinirea varstei maxime de 70 de ani, dar acest lucru presupune si incheierea obligatorie a unei asigurari de viata.
Perioada de aprobare a creditului ipotecar variaza de la o banca la alta. Acest lucru poate fi influentat de urmatorii factori:
• Procedurile interne ale bancii – banca trebuie sa iti analizeze documentele depuse si sa aprobe la nivel de sucursala sau centralizat
• Valoarea creditului – banca trebuie sa analizeze daca te incadrezi pentru suma dorita, dar si dacă sunt alte aspecte ce au nevoie de aprobari suplimentare
• Documentele locuintei ipotecate – acesta trebuie sa contina cadastru si intabulare in Cartea Funciara
• Perioada de aglomerare a bancii – o perioada solicitanta pentru banca iti poate mari timpul de asteptare
• Disponibilitatea evaluatorului – un evaluator din partea bancii va inspecta locuinta ipotecata la fata locului pentru a-i stabili valoarea in functie de conditii pre-stabilite, folosite de catre toate bancile (zona, dotari, suprafata etc.)
Un imobil ipotecat poate fi vandut de catre debitor daca acesta doreste sa-si schimbe locuinta ipotecata. Mai jos vom discuta care sunt solutiile:
O locuinta achizitionata prin credit ipotecar obișnuit poate fi vanduta oricand, in schimb, o locuinta achizitionata prin programul Noua Casa nu poate fi vanduta in primii cinci ani de la achizitie.
Diferentele dintre cele doua sunt urmatoarele:
Nu exista un credit perfect, fiecare dintre ele vin cu avantaje si dezavantaje. Creditul ipotecar poate oferi o flexibilitate mai mare, pe cand Creditul Noua Casa poate avea avantajul unui avans mai mic daca valoarea locuintei este sub 70.000 euro.
Rambursarea anticipata reprezinta achitarea in avans a unei sume de bani din soldul creditului, oricand inainte de scadenta finala a imprumutului. Acest tip de plata anticipata credit este atent reglementata atat de catre Guvernul Romaniei, printr-o serie de legi si ordonante de urgenta, precum si de catre Parlamentul European. Asadar, conditiile cu privire la termeni si comisioane nu sunt negociate de catre institutiile financiare, ci sunt standard pentru toti operatorii. Conform legii, beneficiarii unui credit vor putea sa faca plati anticipate oricand si de oricate ori vor dori ei, cu exceptia creditului Noua Casa care nu se poate plati anticipat in primii 5 ani.
Gradul de indatorare este valoarea maxima a ratei bancare raportata la venitul net al solicitantului de credit. Din 2018, conform regulamentului BNR, limita maxima a gradului de indatorare este de 40%. Totusi, un grad de indatorare de 40% este unul foarte mare. Asta inseamna ca apoape jumatate din salariu se duce catre plata de datorii. Orice soc care poate aparea (fie cu locul de munca, fie cu sanatatea) ar crea mari probleme din punct de vedere financiar. Un grad de indatorare acceptabil ar fi de 25%.
Vă informăm că acest site culege date cu caracter personal și utilizează cookies. Pentru informarea completă, vă recomandăm să citiți Politica de Prelucrare a Datelor cu Caracter Personal Politica GDPR Mr. Finance precum și Politica de utilizare a cookies-urilor. Vezi mai mult detalii
