În 2018 au fost anunțate o serie de modificări fiscale și bancare, cu impact și asupra pieței de creditare. Una dintre prevederile BNR de la sfârșitul anului precedent urmărește înăsprirea condițiilor de creditare. BNR a anunțat că nivelul maxim al gradului de îndatorare la creditele în lei va fi 40% din venitul net al consumatorului, respectiv 20% la creditele în valută. Noua măsură a intrat în vigoare de la 1 ianuarie 2019. Cum anume influențează aceste reglementări piața de creditare și care sunt entitățile cele mai afectate de modificări? Vom discuta despre ce prevede regulamentul, care este noua metodologie de calcul și cum influențează comportamentul de creditare și instituțiile financiare

🔎 Ce este gradul maxim de îndatorare 📈?

Gradul maxim de îndatorare 📈 este procentul maxim din venit care poate constitui rata creditului. El este stabilit ca raport între obligațiile lunare de plată și venitul net al consumatorului. 

Instituția financiară verifică gradul de îndatorare și determină dacă un client este eligibil pentru acordarea unui credit de o anumită valoare.

 Noul regulament BNR privind modificarea condițiilor de creditare 

Noile modificări BNR presupun limitarea gradului maxim de îndatorare la 40% din venitul net la creditele în lei și 20% la cele în valută. În cazul creditelor contractate prin programul de credite Prima Casă, rata maximă de îndatorare este majorată cu 5%, adică 45%. Instituțiile vizate de aceste modificări sunt atât băncile, cât și IFN-urile.  

ℹ️ Care sunt obiectivele urmărite prin noile prevederi și căror tipuri de nevoi le vor răspunde? 

 Banca Națională Română susține că acestea sunt măsuri de ordin prudențial adoptate într-o formă similară și de alte țări din Europa de Est. Deci unul dintre scopuri este alinierea la planurile europene ale politicii economice și financiare.  

 Conform BNR, noile reglementări urmăresc o serie de obiective:  

  • Simplificarea accesului la credite a persoanelor fizice, printr-o metodologie de calcul care poate fi folosită cu ușurință de oricine dorește să acceseze un credit. 

 Până în ianuarie 2019, calculul ratei lunare maxime varia de la o bancă la alta și se realiza după formula: 

Venit net – cheltuieli de subzistență – ajustări privind veniturile – ajustări de șocuri privind rata dobânzii, cursul de schimb valutar și venitul disponibil. 

După 1 ianuarie 2019, singurul criteriu rămâne venitul net al consumatorului, iar rata lunară nu poate depăși 40% la creditele în lei și 20% la creditele în valută.

 

impactul gradului maxim de indatorare sursa bnr

Sursa: BNR

 

  • Creșterea sustenabilă a activității de creditare.

Mai exact, BNR își propune să încurajeze activitatea de achiziționare a primei locuințe printr-un set de reguli mai permisive. Rata de îndatorare maximă pentru creditele care au ca scop achiziționarea primului imobil a fost majorată cu 5%. În plus, o facilitate enunțată este diminuarea birocrației la accesarea unui credit. 

  • O creditare sănătoasă prin protejarea populației cu venituri medii sau sub medie. Este evident că BNR încearcă să prevină și să limiteze supraîndatorarea populației. Prin prisma noilor reguli, consumatorul se va împrumuta în limita venitului său net.

Regulamentul nu se aplică pentru solicitările de creditare începute în 2018, dar care nu au fost încă finalizate. Acestea vor fi soluționate în baza prevederilor aflate în vigoare la momentul în care clientul a aplicat pentru un credit.

🔎Impactul limitării gradului maxim de îndatorare la credite.

Avantaje ➕ și Dezavantaje ➖

📈 Creșterea gradului de îndatorare a reprezentat un interes constant al BNR în contextul creșterii decalajului între venitul net și valoarea creditului accesat, în special în cazul debitorilor cu venituri scăzute. Potrivit raportului anual al BNR din 2017, gradul de îndatorare mediu al persoanelor cu venituri sub salariul mediu și credite ipotecare era în decembrie 2017 de 51%.

Cea mai vulnerabilă categorie este, deci, reprezentată de persoanele cu venituri scăzute care contractează un credit ipotecar. Orice majorare a ratei dobânzii duce la o creștere a gradului de îndatorare. Aceasta influențează, la rândul său, capacitatea de rambursare a creditului.

Potrivit BNR, o majorare cu 2% a ratei dobânzii determină o creștere cu aproximativ 6% a gradului de îndatorare la creditele ipotecare. Comparativ, în cazul creditelor de consum, creșterea gradului de îndatorare este de 1%.

Una dintre principalele cauze ale creșterii ratelor la credite a fost majorarea ROBOR. Valoarea ROBOR  a crescut semnificativ de la 0,7% în 2017, la 3,1% în septembrie 2018. ROBOR a influențat rata dobânzilor la credite și implicit gradul de îndatorare.

Calculele Profit.ro din tabelul de mai jos arată cum dobânzile majorate au întrecut creșterea salarială medie începând cu martie 2018. Dacă până în acest moment gradul de îndatorare se menținuse constant, după martie 2018 a crescut simțitor.

calcul-gradul-maxim-de-indatorare

Sursa: profit.ro

Se preconizează, astfel, că limitarea gradului de îndatorare va reduce împrumuturile excesive, supraîndatorarea și va preveni apariția unui nou val de credite neperformante.

Câștigul este în special al creditorilor de pe piața imobiliară: evoluția pieței va fi una constantă, fără căderi sau creșteri bruște. Consumatorii atrași vor fi mai responsabili și vor avea posibilitățile financiare să susțină creditul pe care îl accesează.

📝 Care va fi, însă, reversul acestor măsuri?

Clienții cu venituri mici vor fi cei mai afectați de aceste reglementări. Mulți nu vor mai întruni condițiile pentru acordarea creditului, ori vor fi nevoiți să reducă valoarea sumei solicitate.

O altă categorie afectată este formată din cei cu venituri nedeclarate. Chiar dacă potențialul financiar este mai mare în cazul lor, nu va fi de folos, întrucât nu vor putea face dovada acestuia.

Din perspectiva instituțiilor financiare, impactul cel mai puternic îl vor resimți IFN-urile. Consecințele sunt similare: numărul clienților eligibili va scădea, iar instituțiile financiare nebancare vor fi nevoite să reducă valoarea sumelor acordate. Scenariul merge și mai departe: profitul se va diminua, iar unele IFN-uri chiar vor dispărea de pe piață.

💰 Ce sume pot împrumuta consumatorii

Pentru un salariu minim de 1.263 lei net pe lună, rata lunară a creditului nu poate fi mai mare de 568 lei la achiziționarea primului imobil, respectiv 505 lei dacă debitorul are deja în proprietate o locuință. Acest lucru înseamnă că un consumator care primește salariul minim pe economie și dorește un credit ipotecar pentru prima locuință pe o perioadă de 30 de ani, nu va putea accesa o sumă mai mare de 95.000 lei, calculat la o dobândă anuală efectivă de 6%.

Dacă se află la cel de-al doilea imobil, suma maximă de împrumut este de aproximativ 84.000 lei, adică puțin peste 17.600 eur. O sumă insuficientă, sau care ar putea fi folosită la achiziționarea unei locuințe cu un grad de confort redus, dintr-un oraș mic și cu oportunități de dezvoltare aproape nule.

La un salariu mediu net de 3.000 lei, un debitor va avea rata maximă lunară de 1.200 lei pentru un credit standard sau 1.350 lei dacă este vorba de prima locuință. În aceste condiții, valoarea maximă a creditului care poate fi accesată pentru același împrumut ipotecar pe o perioadă de 30 de ani este aproximativ 200.500 lei (42.200 eur)  dacă este deja proprietar, respectiv 235.000 lei (49.500 eur) dacă este la primul imobil. O sumă care îi permite să achiziționeze o garsonieră într-un oraș cum ar fi București, Cluj, Timișoara sau chiar un apartament cu două camere într-o zonă periferică sau un oraș mai mic.

Dacă vorbim de o gospodărie formată din 2 adulți, în care veniturile totale sunt 5.000 lei net, atunci rata maximă lunară a dobânzii va fi 2.000 lei. Acest lucru presupune o sumă maximă de împrumut de 333.500 lei pentru un credit ipotecar (de la a doua locuință), adică aproximativ 70.200 eur.

📒 Concluzii 

Reprezentanții băncilor sunt de părere că hotărârea BNR este o inițiativă salutară, menită să simplifice procesul de creditare și să stabilizeze piața într-o perioadă destul de volatilă. Ei consideră că impactul asupra creditelor imobiliare va fi unul scăzut.

Pe de altă parte, dezvoltatorii imobiliari susțin că o schimbare în piață se va resimți, dat fiind că cererea va fi limitată de noile condiții de împrumut. La acestea se adaugă și creșterea ROBOR. Se preconizează că prețurile vor fi influențate, dar nu într-un mod alarmant. De asemenea, nu se pune problema unei posibile crize imobiliare.

Cei mai afectați vor fi clienții cu venituri mici, care nu se vor mai califica pentru împrumuturi mai mari. La nivelul instituțiilor de credit, impactul mai puternic îl vor resimți IFN-urile. Continuitatea pe piață a unora dintre ele va fi pusă sub semnul întrebării.

BNR menționează că permite ca pragul standard să nu fie aplicat pentru maximum 15% din portofoliul de credite, la decizia instituției bancare și doar în urma unei analize de risc a clientului.