Credit imobiliar

Introducere Credit Imobiliar

Creditul imobiliar este un instrument ce poate fi folosit pentru achizitia, renovarea sau constructia unei locuinte. Din cauza preturilor mari pentru imobile, populatia din Romania este nevoita sa gaseasca solutii prin care sa-si satisfaca nevoia de a avea un camin propriu.

Achizitia unei locuinte este unul dintre cei mai importanti pasi din viata, dar si unul dintre cei mai costisitori. Din acest motiv, inainte de a accesa un imprumut de la banca sub forma unui credit imobiliar este foarte important ca oamenii sa se informeze si sa inteleaga ce inseamna un asemenea angajament.

Mai jos vom explica ce este un credit imobiliar, care sunt conditiile de acordare a unui credit imobiliar, care sunt pasii pentru a accesa un astfel de imprumut, ce informatii trebuie sa solicitam de la banca, unde gasesti cel mai avantajos credit imobiliar si cum sa compari diferite oferte de creditare. 

Calculator credit imobiliar

Calculator credit imobiliar este procesul prin care poti face o simulare asupra imprumutului pe care urmeaza sa il accesezi, astfel incat sa iti dai seama care sunt costurile creditului si rata lunara.

Inainte de a accesa un credit imobiliar este foarte important sa studiem si sa intelegem care sunt costurile aferente unui asemenea imprumut.

Dobanda declarata de banca nu este singurul cost pe care urmeaza sa il platesti, la aceasta se mai adauga si alte taxe si comisioane bancare cum ar fi taxa de analiza dosar, taxa de acordare credit etc.

Din acest motiv este important sa analizam care este DAE a creditului. Formula de calcul a ratei unui credit pe termen lung este destul de complexa. Astfel, in ajutorul nostru vin calculatoarele de credit.

Simulator credit imobiliar

Avans credit imobiliar

Avansul pentru un credit imobiliar este, de regula, de cel puțin 15%; totusi, sunt si institutii bancare care ofera credite imobiliare si fara avans, dar cu conditia ca bunurile imobile aduse ca si garantie (ipoteca) catre banca sa aiba valoarea de peste 100% din valoarea imprumutului.

Credit imobiliar fara avans

Credit imobiliar fara avans poate fi solutia potrivita daca intalnesti greutati in a economisi bani pentru avans. Exista anumite institutii financiare care te pot ajuta in acest sens si anume sa iti ofere credit imobiliar fara avans, insa, pentru asta, va trebui sa aduci catre banca ca si garantie bunuri imobile care sa depaseasca valoarea imprumutului. 

Este de conturat faptul ca in unele cazuri, avantajele oferite de un credit ipotecar fara avans, pot costa mai mult decat in cazul unui contract pentru care iti platesti avansul, intrucat costurile aferente devin mult mai ridicate.

Una dintre conditiile necesare de indeplint in cadrul contractului de imprumut fara plata avansului este garantarea acestuia, iar odata cu  ea, apar si riscurile. Sa ne imaginam ca garantam acest imprumut fara avans cu un alt imobil, iar peste o anumita perioada de timp nu mai facem fata sa-l platim. In acest caz, bunul se poate pierde in favoarea bancii.

Recomandat este ca in cazul imprumuturilor pe termen lung pentru care se solicita si garantii, aportul personal sa fie cat mai mare, astfel incat conditiile de acordare a creditului sa fie cat mai optime, obligatiile financiare sa fie suportabile si riscurile asumate sa fie cat mai mici. 

Credit imobiliar cu dobanda fixa

Credit imobiliar cu dobanda fixa ar putea fi solutia potrivita persoanelor care doresc sa aiba predictibilitate si sa nu fie afectati de modificarea indicilor bancari. De regula, bancile pot sa ofere credite imobiliare cu dobanda fixa pe o anumita perioada: 3, 5, 10 ani. Cu toate acestea, exista si optiunea de a accesa un credit cu dobanda fixa pe toata perioada de creditare.

Astfel, Creditul Habitat de la BRD este singura oferta de credit imobiliar care poate fi accesat cu dobanda fixa, incepand de la 7,75%, pe toata perioada de creditare.

Credit imobiliar persoane juridice

In general, pentru acordarea unui credit ipotecar societatilor comerciale, bancile impun o vechime minima si de asemenea, o situatie financiara favorabila. Astfel, se poate impune inregistrarea de profit pe anul anterior sau cresterea cifrei de afaceri, o lichiditate corespunzatoare sau un grad de indatorare scazut.

Decizia de a acorda sau nu imprumutul, precum si nivelul acestuia, se bazeaza pe o analiza amanuntita a dosarului de credit de catre un consultant. De aceea, deschiderea unei firme special pentru obtinerea unui credit ipotecar nu este posibila in cazul in care acea societate nu are activitate si nu obtine venituri.

Documentele necesare pentru acordarea unui credit imobiliar pentru o persoana juridica sunt:

• Cerere de credit, semnata de persoanele autorizate sa reprezinte persoana juridica solicitanta
• Actul constitutiv, certificatul de inregistrare la Registrul Comertului
• Balanta
• Bilantul
• Hotarare AGA
• Certificatul de atestare fiscala precum si orice alte documente solicitate de banca.

Credit imobiliar PFA

Pentru accesarea unui credit imobiliar de catre persoane care practica activitati libere independente trebuie bifate anumite conditii: 

1.      Vechimea veniturilor din activitati independente

Vechimea veniturilor realizate in regim de PFA/II/IF trebuie sa fie de minim 12 luni (alte banci 24 luni) inainte de solicitarea creditului , decaratia unica si dovada platii taxelor si impozitelor.

2.    Documente de autorizare necesare pentru credit ipotecar pentru PFA/II/IF

Documentele de autorizare, declaratia de inregistrare fiscala, certificate fiscal ANAF cu zero datorii.

3.     Dovada venituri / cheltuieli

Registru jurnal de incasari si plati pe ultimele 6 luni (12 luni unele banci).

4.     Ponderea venitului eligibil pentru persoane fizice autorizate si intreprinzatori individuali

Venitul net realizat se pondereaza functie de banca intre 60-85%  – rezultand venitul net care se ia in considerare pentru calcularea ratei maxime conform gradului de indatorare. Gradul de indatorare reglementat de BNR este de 40% din venitul net realizat.

• Exemplu : venit net realizat (dupa plata impozite) – 9.500 lei media lunara.
• Aplicam procentul de ponderare al bancii 85% si rezulta venit net considerat 8.075lei
• Rata maxima conform gradului de indatorare de 40% este 3.230 lei
• Suma de 3.230 lei reprezinta rata maxima pentru toate tipurile de rate: carti credit/nevoi personale/eventuale popriri pe care le datorati la momentul analizei.

5.     Durata creditului

Durata creditului este raportata la varsta implinita in anul aplicarii pentru finantare si raportata la varsta maxima de pensionare de 65 ani.

• Exemplu: 37 ani impliniti in 2022 – durata maxima posibila 28 ani

6.   Tipuri de dobanda pentru credite ipotecare PFA/II/IF

Dobanda pentru care se poate opta poate fi variabila sau dobanda fixa pe o perioada determinata. Dobanda este formata din indicele IRCC 

7.     Avans minim necesar in functie de tipul de locuinta pentru care se obtine creditul

Avansul minim necesar (contributia proprie) este 15% pentru locuintele din oras ;  zone pana la 30 km de oras  20% iar la mai mult de 30km de oras 30%.

Cel mai bun credit imobiliar

Cel mai bun credit imobiliar, in momentul de fata, este creditul de la Banca Transilvania, pentru ca iti ofera dobanda fixa de 5,90% (mai putin decat indicele IRCC, care este 5,94%), pe o perioada de 5 ani - cea mai buna oferta de pe piata in momentul de fata. Astfel, pentru un credit imobiliar in valoare de 350.000 RON, pe o perioada de 30 de ani, DAE ar fi 7,71%, rata lunara - 2.076 RON, iar suma totala de rambursat ar fi 911.238 RON.

De asemenea, Am analizat mai jos cele mai importante banci din Romania si ofertele lor de credit imobiliar. In cazul accesarii unui astfel de imprumut este foarte important sa fie analizate si intelese toate obligatiile asumate si toate costurile aferente: dobanda, taxe de administrare, comisioanele, asigurarile obligatorii etc.

Vom analiza un exemplu de accesare a unui credit imobiliar pentru constructia unei locuinte in valoare de 80.000 de euro pe o perioada de 30 de ani.

Solicitantul are un avans de 15%, respectiv suma imprumutata va fi de 350.000 lei. Solicitantul aduce ca si garantie un bun imobil aflat in proprietatea sa. Am analizat mai sus oferta de credit de la banca ING.

Credit Imobiliar BCR

Creditul imobiliar CASA MEA de la BCR este destinat achizitiei sau constructiei unei locuinte. Banca va solicita obligatoriu un avans de minim 15%.

In cazul unui credit imobiliar de 350.000 lei pe o perioada de 25 de ani, rata lunara ar fi de 2.241 de lei, DAE ar fi 8,65% cu dobanda fixa in primii 3 ani, ulterior variabila. Totalul sumei rambursate ar fi 970.770 lei. In cazul in care solicitantul ar opta pentru o dobanda variabila pe toata durata creditului, rata lunara ar fi de 2856 lei, DAE 9,49% cu o suma total rambursata de 1.010.821 lei.

Credit Imobiliar BRD

Creditul imobiliar de la BRD ofera posibilitatea de a imprumuta bani pentru achizitia sau constructia unei locuinte cu o dobanda fixa in primii 3 ani, ulterior variabila. In cazul unui credit imobiliar de 350.000 lei, pe o perioada de 30 de ani, prima rata ar fi de 2522, Dobanda Anuala Efectiva ar fi 9,33% iar suma totala rambursata ar fi 1.023.258 lei. 

Credit Imobiliar CEC Bank

Creditul imobiliar de la CEC Bank este imprumut destinat achizitiei, constructiei sau renovarii locuintei. Solicitantul are optiunea de a lua creditul cu o dobanda fixa in primii 5 ani si ulterior variabila. In cazul unui imprumut de 350.000 lei, rata lunara ar fi de 2635 lei, Dobanda Anuala Efectiva ar fi 8,83%, suma totala de rambursat ar fi 968 810 lei. Avansul minim solicitat de catre banca ar fi de minim 15% din valoarea investitiei.

4. Credit imobiliar CEC Bank

Credit Imobiliar Unicredit

Creditul imobiliar de la Unicredit ofera posibilitatea de a opta pentru o dobanda fixa in primii 5 ani, ulterior variabila. In cazul unui imprumut de 350.000 lei, rata lunara pe perioada in care se aplica o dobanda fixa ar fi de 2547 lei cu o Dobanda Anuala Efectiva de 8,82%. Suma total de rambursat ar fi 976.995 lei.

Cea mai buna banca pentru credit imobiliar

Cea mai buna banca pentru credit imobiliar este Banca Transilvania, pentru ca, in momentul de fata, are cea mai avantajoasa oferta de credit imobiliar de pe piata, cu dobanda fixa de 5,90% in primii 5 ani.

Totodata este de remarcat faptul ca simularile facute nu reprezinta o oferta finala din partea bancilor.

De asemenea trebuie luate in considerare si alte aspecte, cum ar fi avansul. ING ofera posibilitatea de a lua un credit imobiliar fara avans, ceea ce ar putea fi un avantaj pentru persoanele care vor sa faca o investitie imobiliara dar nu doresc sa astepte pana reusesc sa economiseasca bani pentru avans.

Pasi pentru credit imobiliar

Pasii pentru accesarea unui credit imobiliar sunt:

1. Analiza financiara (situatia financiara personala, vechimea pe piata muncii, etc.);
2. Analiza imobilului sau terenului pentru care ceri creditul imobiliar. Prin acest pas se poate trece foarte rapid doar daca ai gasit deja locuinta pe care vrei sa o achizitionezi si ai toate actele de proprietate la indemana. In caz contrar,vei beneficia de o anumita perioada pentru a-ti cauta locuinta perfecta;
3. Evaluarea proprietatii (va fi realizata de un evaluator autorizat);
4. Aprobarea finala si semnarea actelor. Odata cu acest pas, vei avea nevoie sa iei in considerare si alte aspecte, precum achizitionarea unei asigurari obligatorii de locuinta (PAD) si (in anumite cazuri) completarea cu o polita de asigurare facultativa.

Toti acesti pasi vor mai include si: comisionul de analiza al dosarului, taxa de inscriere la RNPM, onorariu notarial, taxa ANCPI, etc.

Refinantare credit imobiliar

Refinantarea unui credit imobiliar poate fi o solutie foarte buna in cazul in care rata este prea mare si nu te descurci. Astfel, daca dobanzile pe piata au scazut, dar tu continui sa platesti o dobanda mare sau ti-au scazut veniturile, au crescut cheltuielile s.a.m.d, poti apela la procedeul de refinantare a creditului tau.

Refinantarea este accesarea unui credit in conditii mai avantajoase cu care sa inchizi creditul vechi. Astfel poti beneficia de o dobanda mai mica si, implicit, o rata mai mica, sau poti opta pentru un credit pe o perioada mai lunga, astfel incat povara lunara sa fie mai usoara.

Poti refinanta creditele de la banca la care deja esti client sau de la alta banca care are oferte mai avantajoase.

Varsta maxima credit imobiliar

Un credit imobiliar poate fi accesat la orice varsta cu conditia ca la sfarsitul creditului varsta sa fie de 65-70 de ani, in dependenta de institutia bancara. 

Credit imobiliar vs credit ipotecar

Ambele credite, ipotecar si imobiliar, pot fi folosite pentru achizitionarea sau renovarea de locuinte. Diferentele dintre cele doua tipuri de credite sint date de trei factori: garantia solicitata, marimea cotei finantate si asigurarile solicitate.

Creditul ipotecar se garanteaza numai cu imobilul finantat, proprietatea viitoare care se ipotecheaza in favoarea bancii, iar cel imobiliar se poate garanta cu alte locuinte, cum ar fi proprietatea solicitantului sau a unei alte persoane sau cu depozite colaterale. Prin lege, valoarea garantiilor trebuie sa acopere 133% din valoarea finantata.

In ceea ce priveste marimea cotei finantate, diferentele sint foarte importante pentru cei care vor sa-si cumpere o locuinta.

In cazul creditului ipotecar, finantarea este de maximum 85% din valoarea imobilului, fiind obligatorie contributia proprie de 15%, constituita ca avans, in cazul imprumuturilor in lei. In schimb, creditul imobiliar poate fi acordat fara a solicita imprumutatului un avans minim obligatoriu din pretul de achizitie al imobilului.

Astfel, finantarea in cazul creditului imobiliar poate ajunge pina la 100% din valoarea proprietatii, ca in cazul bancii ING. Trebuie specificat insa ca, in ceea ce priveste conditiile de acordare, acestea difera de la banca la banca.

Avantaje si dezavantaje

Creditul ipotecar este varianta cea mai simpla pentru cei care nu au o locuinta in proprietate si au suma necesara pentru avans. Variantele existente la unele banci in cazul creditului imobiliar care nu solicita un avans obligatoriu reprezinta un avantaj, in primul rind pentru cei care au deja o locuinta si vor sa achizitioneze o alta proprietate, pe care sa o inchirieze ulterior, dar nu au suma necesara pentru avans.

Acestia pot sa gireze cu apartamentul pe care il au si sa cumpere locuinta cu suma obtinuta, dar pot sa ia creditul si daca o alta persoana gireaza cu apartamentul. Pe de alta parte, este important deoarece nu presupune instrainarea unei locuinte pentru achizitionarea uneia mai mari, ci permite ipotecarea acesteia si obtinerea diferentei de bani pentru noua investitie.

Rambursare anticipata credit imobiliar

Rambursarea anticipata se refera la metoda prin care se poate achita partial sau total soldul creditului luat, inainte de data incheierii contractului de credit.

Mai ales in primii ani de credit, aceasta este o solutie foarte buna, deoarece scuteste solicitantul de dobanzi si comisioane care nu se mai aplica pentru suma rambursata.

Astfel, in primii 3 ani de credit, fiecare leu platit in plus ar putea sa te scuteasca de 3 lei pe care i-ai fi platit ca si dobanda in urmatorii ani. 

Credit imobiliar constructie casa

Conditiile de creditare pentru constructia unei locuinte variaza de la o banca la alta, dar, in general, conditiile sunt: 

1. varsta solicitantului mai mare de 21 de ani si cel mult 70 de ani la sfarsitul creditului.
2. Venituri stabile din salarii, activitati independente, rente viagere etc.
3. Sunt acceptati si codebitori, cu conditia ca acestia sa respecte conditiile impuse de banca.

Creditul pentru constructii implica o ipoteca pe un alt imobil detinut in proprietatea solicitantului sau a unui girant. In functie de valoarea bunurilor ipotecate, valoarea creditului si alte detalii, banca poate solicita un avans care sa fie investit in costurile de constructie sau in teren.

Un factor important de care va depinde dobanda, avansul, valoarea creditului si alte detalii legate de credit este existenta sau nu a terenului necesar constructiei. In cazul in care solicitantul nu are in proprietate teren, acesta poate sa-l achizitioneze fie printr-un credit separat fi din prima transa a imprumutului.

Indiferent de varianta, banca va pune ipoteca pe acest teren. Dupa finalizarea constructiei, ipoteca va trece, dupa evaluare, asupra imobilului construit

Dosarul de solicitare a creditului va trebui sa includa un proiect de constructie si toate avizele necesare constructiei. Acestea vor fi evaluate de expertii bancii cu scopul de a calcula valoarea de piata a investitiei.

Dupa realizarea proiectului, se va face un deviz estimat al costurilor de constructie. In acest moment solicitantul va trebui sa decida daca lucrarile vor fi realizate in regie proprie sau cu ajutorul unei firme de constructii.

In cazul in care solicitantul alege prima varianta, acesta va trebui sa cumpere singur materialele si sa angajeze muncitorii. Banca va controla modul in care sunt cheltuiti banii, inclusiv plata muncitorilor si achitarea taxelor corespunzatoare.

In momentul in care toate procedurile preliminare sunt indeplinite, se stabileste suma care urmeaza sa fie imprumutata si modul de rambursare. Pe langa documentele enumerate mai sus, dosarul de credit va trebuie sa contina un plan exact al intervalelor de timp necesare pentru finalizarea fiecarei etape a constructiei. In functie de acest lucru, banca va elibera transele de bani corespunzatoare etapei respective.

Valoarea imprumutului acordat de catre banca poate varia de la un caz la altul. Unele banci accepta un procent maxim de creditare de 85% din valoarea estimata a constructiei, altele pot ajunge pana la 100%. 

Credit imobiliar: Intrebari Frecvente