Creditul Imobiliar pentru viitoarea ta casa sau cea mai importanta investitie pe care o poti face!
Echipa Mr. Finance se străduie să vă ajute să luați decizii financiare mai inteligente. Deși aderăm la o politică strictă de integritate editorială, această postare poate conține referințe la produse de la partenerii noștri. Iată o explicație pentru modul în care ne facem afaceri.
Creditul imobiliar este un instrument ce poate fi folosit pentru achizitia, renovarea sau constructia unei locuinte. Din cauza preturilor mari pentru imobile, populatia din Romania este nevoita sa gaseasca solutii prin care sa-si satisfaca nevoia de a avea un camin propriu.
Achizitia unei locuinte este unul dintre cei mai importanti pasi din viata, dar si unul dintre cei mai costisitori. Din acest motiv, inainte de a accesa un imprumut de la banca sub forma unui credit imobiliar este foarte important ca oamenii sa se informeze si sa inteleaga ce inseamna un asemenea angajament.
Mai jos vom explica ce este un credit imobiliar, care sunt conditiile de acordare a unui credit imobiliar, care sunt pasii pentru a accesa un astfel de imprumut, ce informatii trebuie sa solicitam de la banca, unde gasesti cel mai avantajos credit imobiliar si cum sa compari diferite oferte de creditare.
Creditul imobiliar este un imprumut destinat achizitionarii, modernizarii sau constructiei unei locuinte.
Caracteristica principala a acestui imprumut este faptul ca bancile iau in considerare ca si garantie doar imobile deja existente.
Cu alte cuvinte, obiectul ipotecii poate fi si alt bun imobil decat cel pentru care este solicitat imprumutul. Acest aspect si este diferenta principala dintre un credit ipotecar si unul imobiliar.
In cazul creditelor ipotecare obiectul ipotecii va fi obligatoriu bunul imobil achizitionat. In acest fel, banca se asigura ca debitorul (cel care a solicitat imprumutul) isi va plati ratele, iar in caz de incapacitate de plata, isi va putea restitui bani prin vanzarea imobilului aflat sub ipoteca.
De asemenea, o caracteristica importanta in cazul creditului imobiliar este avansul pe care trebuie sa-l plateasca cel care solicita imprumutul.
Creditul imobiliar este un imprumut de la o institutie financiara, respectiv solicitantul va trebui sa suporte niste costuri pentru acest imprumut.
Inainte de a accesa un credit imobiliar este foarte important sa studiem si sa intelegem care sunt costurile aferente unui asemenea imprumut.
Dobanda declarata de banca nu este singurul cost pe care urmeaza sa il platesti, la aceasta se mai adauga si alte taxe si comisioane bancare cum ar fi taxa de analiza dosar, taxa de acordare credit etc.
Din acest motiv este important sa analizam care este DAE a creditului. Formula de calcul a ratei unui credit pe termen lung este destul de complexa. Astfel, in ajutorul nostru vin calculatoarele de credit.
In continuare vom simula un exemplu de credit imobiliar de la banca ING. In cazul unui credit ipotecar cu aducerea altor bunuri imobiliare in ipoteca, banca ING nu solicita un avans. Cu alte cuvinte, banca poate finanta pana la 100% din valoarea investitiei imobiliare.
In cazul unui imprumut imobiliar de 400.000 lei pe o perioada de 30 de ani.
Banca ofera doar posibilitatea de a accesa creditul cu o dobanda variabilă. Astfel,pentru o perioada de 30 de ani, Dobanda Anuala Efectiva ar fi de 6,96% (cu mentiunea ca aceasta este variabila si poate creste sau scadea in dependenta de evolutia indicelui IRCC), rata lunara ar fi de 2350 de lei. Valoarea totala de rambursat este de 896.574 de lei.
DAE in cazul acesta, credit imobiliar fara avans pentru o perioada de 30 de ani este mai mare decat in cazul unui credit ipotecar obisnuit, tocmai din cauza lipsei avansului. In cazul in care solicitantul ar avea un avans de 15% si suma imprumutata ar fi de 340 de lei, rata lunara ar fi de 1997 lei si totalul sumei de rambursat ar fi de 762.860 lei.
De regulă, pentru accesarea unui credit imobiliar este nevoie de un avans care să fie de cel puțin 15%; totusi, sunt si institutii bancare care ofera credite imobiliare si fara avans, dar cu conditia ca bunurile imobile aduse ca si garantie (ipoteca) catre banca sa aiba valoarea de peste 100% din valoarea imprumutului.
Daca intalnesti greutati in a economisi bani pentru avans, exista anumite institutii financiare care te pot ajuta in acest sens si anume sa iti ofere credit imobiliar fara avans, insa, pentru asta, va trebui sa aduci catre banca ca si garantie bunuri imobile care sa depaseasca valoarea imprumutului.
Este de conturat faptul ca in unele cazuri, avantajele oferite de un credit ipotecar fara avans, pot costa mai mult decat in cazul unui contract pentru care iti platesti avansul, intrucat costurile aferente devin mult mai ridicate.
Una dintre conditiile necesare de indeplint in cadrul contractului de imprumut fara plata avansului este garantarea acestuia, iar odata cu ea, apar si riscurile. Sa ne imaginam ca garantam acest imprumut fara avans cu un alt imobil, iar peste o anumita perioada de timp nu mai facem fata sa-l platim. In acest caz, bunul se poate pierde in favoarea bancii.
Recomandat este ca in cazul imprumuturilor pe termen lung pentru care se solicita si garantii, aportul personal sa fie cat mai mare, astfel incat conditiile de acordare a creditului sa fie cat mai optime, obligatiile financiare sa fie suportabile si riscurile asumate sa fie cat mai mici.
Pentru accesarea unui credit imobiliar, solicitantul trebuie sa indeplineasca niste conditii care pot sa difere de la o institutie la alta, dar, in general, conditiile pentru acordarea unui imprumut imobiliar sunt urmatoarele:
Pentru accesarea unui credit imobiliar este nevoie sa te prezinti la filiala bancii cu urmatoarele documente:
Dobanda este costul pe care il vei plati pentru faptul ca banca iti acorda un imprumut. In dependenta de ofertele bancilor, poti opta pentru o dobanda fixa in primii ani de credit si ulterior variabila sau pentru o dobanda variabila pentru toata perioada de creditare.
Dobanda unui credit imobiliar este formata din marja fixa a bancii care va ramane aceeasi pe toata perioada creditului, si o parte variabila - indicele IRCC. Marja pe care o pot practica bancile este strict reglementata de catre BNR, astfel bancile pot avea o marja fixa de maxim 4%.
Unica variabila pe perioada creditului este indecele IRCC care se poate modifica trimestrial. Atunci cand alegi sa iei un credit imobiliar este indicat sa studiezi piata si sa vezi la ce nivel se afla acest indice. Daca valoarea IRCC este mica, ai putea sa optezi pentru un credit cu dobanda fixa in primii ani.
Daca IRCC se afla la un maxim istoric, ar fi bine sa te orientezi catre o dobanda variabila, ca sa eviti situatia in care indicele IRCC scade, dar tu esti obligat sa platesti o rata mare. Insa dobanda pe care urmeaza sa o platesti pentru un credit imobiliar nu este singurul cost.
La aceasta dobanda se pot adauga si comisioane de administrare, taxa de acordare credit, taxa de analizare dosar etc. Din acest motiv este important sa vedem care este DAE a creditului. DAE este o prescurtare de la Dobanda Anuala Efectiva si este un indice prin intermediul caruia toate costurile aferente imprumutului sunt transformate in procente si anualizate.
Scopul pentru care a fost creat DAE este pentru a facilita compararea ofertelor de credit intr-un mod mai simplu si la indemana oricui.
In general, pentru acordarea unui credit ipotecar societatilor comerciale, bancile impun o vechime minima si de asemenea, o situatie financiara favorabila. Astfel, se poate impune inregistrarea de profit pe anul anterior sau cresterea cifrei de afaceri, o lichiditate corespunzatoare sau un grad de indatorare scazut.
Decizia de a acorda sau nu imprumutul, precum si nivelul acestuia, se bazeaza pe o analiza amanuntita a dosarului de credit de catre un consultant. De aceea, deschiderea unei firme special pentru obtinerea unui credit ipotecar nu este posibila in cazul in care acea societate nu are activitate si nu obtine venituri.
Documentele necesare pentru acordarea unui credit imobiliar pentru o persoana juridica sunt:
Pentru accesarea unui credit imobiliar de catre persoane care practica activitati libere independente trebuie bifate anumite conditii:
1. Vechimea veniturilor din activitati independente
Vechimea veniturilor realizate in regim de PFA/II/IF trebuie sa fie de minim 12 luni (alte banci 24 luni) inainte de solicitarea creditului , decaratia unica si dovada platii taxelor si impozitelor.
2. Documente de autorizare necesare pentru credit ipotecar pentru PFA/II/IF
Documentele de autorizare, declaratia de inregistrare fiscala, certificate fiscal ANAF cu zero datorii.
3. Dovada venituri / cheltuieli
Registru jurnal de incasari si plati pe ultimele 6 luni (12 luni unele banci).
4. Ponderea venitului eligibil pentru persoane fizice autorizate si intreprinzatori individuali
Venitul net realizat se pondereaza functie de banca intre 60-85% – rezultand venitul net care se ia in considerare pentru calcularea ratei maxime conform gradului de indatorare. Gradul de indatorare reglementat de BNR este de 40% din venitul net realizat.
5. Durata creditului
Durata creditului este raportata la varsta implinita in anul aplicarii pentru finantare si raportata la varsta maxima de pensionare de 65 ani.
6. Tipuri de dobanda pentru credite ipotecare PFA/II/IF
Dobanda pentru care se poate opta poate fi variabila sau dobanda fixa pe o perioada determinata. Dobanda este formata din indicele IRCC
7. Avans minim necesar in functie de tipul de locuinta pentru care se obtine creditul
Avansul minim necesar (contributia proprie) este 15% pentru locuintele din oras ; zone pana la 30 km de oras 20% iar la mai mult de 30km de oras 30%.
Am analizat mai jos cele mai importante banci din Romania si ofertele lor de credit imobiliar. In cazul accesarii unui astfel de imprumut este foarte important sa fie analizate si intelese toate obligatiile asumate si toate costurile aferente: dobanda, taxe de administrare, comisioanele, asigurarile obligatorii etc.
Vom analiza un exemplu de accesare a unui credit imobiliar pentru constructia unei locuinte in valoare de 80.000 de euro pe o perioada de 30 de ani.
Solicitantul are un avans de 15%, respectiv suma imprumutata va fi de 340.000 lei. Solicitantul aduce ca si garantie un bun imobil aflat in proprietatea sa. Am analizat mai sus oferta de credit de la banca ING.
Creditul imobiliar CASA MEA de la BCR este destinat achizitiei sau constructiei unei locuinte. Banca va solicita obligatoriu un avans de minim 15%.
In cazul unui credit imobiliar de 340.000 lei pe o perioada de 30 de ani, rata lunara ar fi de 2.050 de lei, DAE ar fi 6,25% cu dobanda fixa in primii 10 ani, ulterior variabila. Totalul sumei rambursate ar fi 675.915 lei. In cazul in care solicitantul ar opta pentru o dobanda variabila pe toata durata creditului, rata lunara ar fi de 1746 lei, DAE 4,59% cu o suma total rambursata de 615.180 lei.
Creditul imobiliar de la BRD ofera posibilitatea de a imprumuta bani pentru achizitia sau constructia unei locuinte cu o dobanda fixa in primii 8 ani, ulterior variabila. In cazul unui credit imobiliar de 340.000 lei, prima rata ar fi de 2154 lei care treptat va scadea, Dobanda Anuala Efectiva ar fi 5,97% iar suma totala rambursata ar fi 696.644 lei.
Creditul imobiliar de la CEC Bank este imprumut destinat achizitiei, constructiei sau renovarii locuintei. Solicitantul are optiunea de a lua creditul cu o dobanda fixa in primii 5 ani si ulterior variabila. In cazul unui imprumut de 340.000 lei, rata lunara ar fi de 1723 lei, Dobanda Anuala Efectiva ar fi 4,5%, suma totala de rambursat ar fi 602.903 lei. Avansul minim solicitat de catre banca ar fi de minim 15% din valoarea investitiei.
Creditul imobiliar de la Unicredit ofera posibilitatea de a opta pentru o dobanda fixa in primii 5 ani, ulterior variabila. In cazul unui imprumut de 340.000 lei, rata lunara pe perioada in care se aplica o dobanda fixa ar fi de 2190 lei cu o Dobanda Anuala Efectiva de 5,8%. Suma total de rambursat ar fi 687.060 lei.
In cazul unui credit imobiliar de la OTP Bank solicitantul are doua optiuni: dobanda variabila pe toata perioada de creditare sau dobanda fixa in primii 5 ani si ulterior variabila.
In cel de-al 2-lea caz, pentru un credit de 340.000 lei rata lunara ar fi de 1681 lei, Dobanda Anuala Efectiva de 4,41% iar suma totala de rambursat ar fi 607.204 lei.
De remarcat este faptul ca rezultatele de mai sus reprezinta simulari si nu sunt oferte finale din partea bancilor. Acestea pot sa difere in functie de diferite criterii: varsta, venituri, durata creditului, valoarea garantiilor, scorul de credit etc.
Conform simularilor facute mai sus, cea mai buna oferta de credit imobiliar este de la CEC Bank pentru ca suma totala de rambursat este cea mai mica, respectiv 602.903 lei si totodata ofera posibilitatea de a alege intre o dobanda variabila sau o dobanda fixa in primii 5 ani de credit.
Totodata este de remarcat faptul ca simularile facute nu reprezinta o oferta finala din partea bancilor.
De asemenea trebuie luate in considerare si alte aspecte, cum ar fi avansul. ING ofera posibilitatea de a lua un credit imobiliar fara avans, ceea ce ar putea fi un avantaj pentru persoanele care vor sa faca o investitie imobiliara dar nu doresc sa astepte pana reusesc sa economiseasca bani pentru avans.
Odata ce ai la indemana actele necesare si ti-ai calculat suma pe care vrei sa o imprumuti, iata care sunt pasii prin care va trece portofoliul tau:
Toti acesti pasi vor mai include si: comisionul de analiza al dosarului, taxa de inscriere la RNPM, onorariu notarial, taxa ANCPI, etc.
Refinantarea unui credit imobiliar poate fi o solutie foarte buna in cazul in care rata este prea mare si nu te descurci. Astfel, daca dobanzile pe piata au scazut, dar tu continui sa platesti o dobanda mare sau ti-au scazut veniturile, au crescut cheltuielile s.a.m.d, poti apela la procedeul de refinantare a creditului tau.
Refinantarea este accesarea unui credit in conditii mai avantajoase cu care sa inchizi creditul vechi. Astfel poti beneficia de o dobanda mai mica si, implicit, o rata mai mica, sau poti opta pentru un credit pe o perioada mai lunga, astfel incat povara lunara sa fie mai usoara.
Poti refinanta creditele de la banca la care deja esti client sau de la alta banca care are oferte mai avantajoase.
Un credit imobiliar poate fi accesat la orice varsta cu conditia ca la sfarsitul creditului varsta sa fie de 65-70 de ani, in dependenta de institutia bancara.
Ambele credite, ipotecar si imobiliar, pot fi folosite pentru achizitionarea sau renovarea de locuinte. Diferentele dintre cele doua tipuri de credite sint date de trei factori: garantia solicitata, marimea cotei finantate si asigurarile solicitate.
Imprumutul ipotecar se garanteaza numai cu imobilul finantat, proprietatea viitoare care se ipotecheaza in favoarea bancii, iar cel imobiliar se poate garanta cu alte locuinte, cum ar fi proprietatea solicitantului sau a unei alte persoane sau cu depozite colaterale. Prin lege, valoarea garantiilor trebuie sa acopere 133% din valoarea finantata.
In ceea ce priveste marimea cotei finantate, diferentele sint foarte importante pentru cei care vor sa-si cumpere o locuinta.
In cazul creditului ipotecar, finantarea este de maximum 85% din valoarea imobilului, fiind obligatorie contributia proprie de 15%, constituita ca avans, in cazul imprumuturilor in lei. In schimb, creditul imobiliar poate fi acordat fara a solicita imprumutatului un avans minim obligatoriu din pretul de achizitie al imobilului.
Astfel, finantarea in cazul creditului imobiliar poate ajunge pina la 100% din valoarea proprietatii, ca in cazul bancii ING. Trebuie specificat insa ca, in ceea ce priveste conditiile de acordare, acestea difera de la banca la banca.
Creditul ipotecar este varianta cea mai simpla pentru cei care nu au o locuinta in proprietate si au suma necesara pentru avans. Variantele existente la unele banci in cazul creditului imobiliar care nu solicita un avans obligatoriu reprezinta un avantaj, in primul rind pentru cei care au deja o locuinta si vor sa achizitioneze o alta proprietate, pe care sa o inchirieze ulterior, dar nu au suma necesara pentru avans.
Acestia pot sa gireze cu apartamentul pe care il au si sa cumpere locuinta cu suma obtinuta, dar pot sa ia creditul si daca o alta persoana gireaza cu apartamentul. Pe de alta parte, este important deoarece nu presupune instrainarea unei locuinte pentru achizitionarea uneia mai mari, ci permite ipotecarea acesteia si obtinerea diferentei de bani pentru noua investitie.
Rambursarea anticipata se refera la metoda prin care se poate achita partial sau total soldul creditului luat, inainte de data incheierii contractului de credit.
Mai ales in primii ani de credit, aceasta este o solutie foarte buna, deoarece scuteste solicitantul de dobanzi si comisioane care nu se mai aplica pentru suma rambursata.
Astfel, in primii 3 ani de credit, fiecare leu platit in plus ar putea sa te scuteasca de 3 lei pe care i-ai fi platit ca si dobanda in urmatorii ani.
Conditiile de creditare pentru constructia unei locuinte variaza de la o banca la alta, dar, in general, conditiile sunt:
Creditul pentru constructii implica o ipoteca pe un alt imobil detinut in proprietatea solicitantului sau a unui girant. In functie de valoarea bunurilor ipotecate, valoarea creditului si alte detalii, banca poate solicita un avans care sa fie investit in costurile de constructie sau in teren.
Un factor important de care va depinde dobanda, avansul, valoarea creditului si alte detalii legate de credit este existenta sau nu a terenului necesar constructiei. In cazul in care solicitantul nu are in proprietate teren, acesta poate sa-l achizitioneze fie printr-un credit separat fi din prima transa a imprumutului.
Indiferent de varianta, banca va pune ipoteca pe acest teren. Dupa finalizarea constructiei, ipoteca va trece, dupa evaluare, asupra imobilului construit
Dosarul de solicitare a creditului va trebui sa includa un proiect de constructie si toate avizele necesare constructiei. Acestea vor fi evaluate de expertii bancii cu scopul de a calcula valoarea de piata a investitiei.
Dupa realizarea proiectului, se va face un deviz estimat al costurilor de constructie. In acest moment solicitantul va trebui sa decida daca lucrarile vor fi realizate in regie proprie sau cu ajutorul unei firme de constructii.
In cazul in care solicitantul alege prima varianta, acesta va trebui sa cumpere singur materialele si sa angajeze muncitorii. Banca va controla modul in care sunt cheltuiti banii, inclusiv plata muncitorilor si achitarea taxelor corespunzatoare.
In momentul in care toate procedurile preliminare sunt indeplinite, se stabileste suma care urmeaza sa fie imprumutata si modul de rambursare. Pe langa documentele enumerate mai sus, dosarul de credit va trebuie sa contina un plan exact al intervalelor de timp necesare pentru finalizarea fiecarei etape a constructiei. In functie de acest lucru, banca va elibera transele de bani corespunzatoare etapei respective.
Valoarea imprumutului acordat de catre banca poate varia de la un caz la altul. Unele banci accepta un procent maxim de creditare de 85% din valoarea estimata a constructiei, altele pot ajunge pana la 100%.
Vă informăm că acest site culege date cu caracter personal și utilizează cookies. Pentru informarea completă, vă recomandăm să citiți Politica de Prelucrare a Datelor cu Caracter Personal Politica GDPR Mr. Finance precum și Politica de utilizare a cookies-urilor. Vezi mai mult detalii
