Echipa Mr. Finance se strฤduie sฤ vฤ ajute sฤ luaศi decizii financiare mai inteligente. Deศi aderฤm la o politicฤย strictฤ de integritate editorialฤ, aceastฤ postare poate conศine referinศe la produse de la partenerii noศtri. Iatฤ o explicaศie pentru modul รฎn care ne facem bani.
Achizitionarea unei locuinte prin credit ipotecar poate parea un proces anevoios. Fiecare banca are politica sa, iar aceste politici pot fi diferite, inclusiv cand vine vorba despre veniturile eligibile pentru accesarea creditului. Este clar ca veniturile salariale sunt eligibile, insa nu toate persoanele sunt angajate, multi sunt liberi profesionisti, au activitati independente, sunt antreprenori etc.
In acest articol vom explica care sunt veniturile eligibile pentru accesarea unui credit ipotecar.
Pentru accesarea unui credit ipotecar, sunt eligibile urmatoarele tipuri de venituri:
Primul factor pe care trebuie sa-l luam in calcul este ca banca va face o analiza de risc a acestor venituri. Ce inseamna asta? Practic banca va estima cat de sigure sunt aceste venituri si va face niste profile de risc, iar ponderea pe care banca o va lua in calcul va fi diferita de la venit la venit.
Exemplu:
Mihai - programator, venituri ca si angajat 12.000 RON - lucreaza la Intel - 29 ani 2 copii.
George - venituri din dividende, are o firma deschisa de 2 ani de zile in comerศ online, are venituri de 10.000 RON - nu este angajat, 23 ani nu are copii.
In acest caz banca ia in calcul: Vechimea angajatorului, daca persoana respectiva are copii sau nu, varsta dar si natura veniturilor. Este mult mai riscant pentru o banca sa ii acorde un credit lui George deoarece: nu avem siguranta profiturilor si implicit a distribuirii de dividende, nu este angajat deci nu avem un istoric, este foarte tanar si nu are responsabilitatea financiara pentru o familie, deci implicit banca nu este dispusa sa isi asume unele riscuri, fiind privit de catre banca ca fiind un client riscant.
In cazul lui Mihai, banca are o predictibilitate, il vede ca fiind clientul ideal, acesta avand un istoric ca si angajat, lucreaza la o multinationala, are o familie in intretinere si este o miza mult mai mare in joc.
Fiecare banca are o pondere anume pentru veniturile pe care le considera eligibile ( ponderea este procentul din venitul lunar care se ia รฎn calcul pentru eligibilitatea รฎn caz de credit), dar ce este important de luat in calcul:
Venituri salariale avand contract de munca pe perioada nedeterminata: pondere 100%
Venituri din PFA: pondere 30-100% ( difera domeniul de activitate, vechimea PFA-ului - minim 1 an)
Exemplu:
Programator pe PFA cu contract de colaborare cu Intel
Agent de vacante cu PFA - contract de colaborare cu o agentie locala
Venituri din dividende: pondere 30-70% ( depinde de domeniul de activitate, vechimea firmei, cifra de afaceri a firmei)
Indemnizatie crestere copil: pondere 100%
Pensii: pondere 100%
Venituri din strainatate: 0-100% in functie de venit si de companie - obligatoriu contract de munca pentru a fi luate in considerare.
Venituri din chirii: pondere 50-80% in functie de stabilitatea veniturilor.
Sa le luam pe rand:
Avem cele mai mari sanse sa obtinem un credit ipotecar daca suntem angajati de minim 3 luni la ultimul loc de munca si avem o vechime totala de minim 12 luni. Totodata, ce avem de luat in calcul sunt alte credite, CAR-uri sau datorii care ar putea exista, inclusiv carduri de cumparaturi/ carduri de rate/ carduri de credit, toti acesti factori influentand direct eligibilitatea noastra ca si angajati. De luat in calcul este ca suma tuturor ratelor nu trebuie sa depaseasca 40% din veniturile nete, recomandarea mea ar fi sa nu depasim 25% din venituri, ca in cazul unei majorari de dobanzi - vezi anul 2022-2023 - sa nu fim luati prin surprindere cu o crestere de 30-50% a ratei lunare si sa ajungem la un grad de indatorare de peste 50%.
In cazul indemnizatiei de crestere a copilului, eligibilitatea este similara cu cea din cazul angajatilor, veniturile fiind constante si fixe. De ce? ei bine indemnizatia se aloca in momentul in care avem venituri impozabile in ultimele 12 luni si se face o medie aritmetica a veniturilor generate in ultimele 12 luni si vom primi o indemnizatie de creศtere a copilui de 85% din veniturile generate, insa nu mai puศin de 1250 lei si nu mai mult de 8500 lei lunar, timp de 24 luni, iar in cazul copiilor cu dizabilitati 36 luni.
Veniturile din pensii sunt si ele vazute foarte bine de catre banci deoarece sunt fixe, oarecum garantate si foarte preditibile. Dezavantajul principal in cazul veniturilor din pensii este perioada mai scurta de timp pe care se poate acorda creditul, varsta maxima pana la care putem avea un credit ipotecar fiind de 70, maximum 75 ani in anumite cazuri sau cu anumite derogari de la banca. Totodata ponderea veniturilor este de 100%.
In cazul PFA-urilor sunt mai multe variabile si lucrurile se complica putin. Activitatile prestate prin intermediul unui PFA sunt adeseori activitati independente ex: stomatolog, programator, arhitect, designer, trainer etc, si datorita acestui fapt banca isi face un profil de risc al activitatii pe care o presteaza persoana respectiva si ii face un scoring pentru profilul sau de risc. De mentionat este ca fiecare banca are o nisa anume si un scoring intern pentru astfel de activitati, anumite banci chiar nu permit deschiderea de conturi pe anumite domenii de activitate, pe cand altele fac campanii pentru a atrage in portofoliu categorii de clienti ( divizia pentru medici, divizia pentru avocaศi, divizia pentru programatori etc) acestia avand niste beneficii suplimentare si pachete gandite pentru activitatea lor. Ce este de stiut in cazul accesarii de credite pe PFA:
Totodata, in cazul PFA-urilor avem de luat in calcul si ponderea veniturilor care va fi luata in calcul, avand in vedere codul CAEN si domeniul de activitate a persoanei, pondere care poate fi intre 30-100%, in functie de banca, domeniul de activitate si stabilitatea veniturilor.
In cazul veniturilor din strainatate vorbim despre o pondere intre 0-100%, in functie de caz, ar fi o combinatie intre angajat si PFA din punct de vedere credibilitate. Banca ia in calcul mai multe variabile ศi criterii cum ar fi:
In cazul in care ai venituri din dividende, sa stii ca nu esti preferatul bancilor, mai ales in cazul in care veniturile tale sunt exclusiv din dividende. In ochii bancilor, un business chiar daca are o cifra de afaceri sau porfituri mult peste veniturile unui salariat, nu este un indicator suficient de puternic incat sa ne ofere un credit ipotecar similar cu al unei persoane angajate. La ce ma refer mai exact? Haideti sa luam un exemplu:
Marian, angajat 30 ani, venit net din salariu 5000 lei, nu are familie sau copii, s-ar incadra la un credit de maximum 350.000 lei, a carui rata este ~1950 lei cu un grad de indatorare de 39% pe o perioada de 30 ani.
Andrei, antreprenor, 30 ani, venituri exclusiv din dividende ar trebui sa aiba distribuite dividende in valoare de minimum 120.000 lei/ an in ultimii 2 ani la o pondere de 50%.
Adica Andrei ar trebui sa vina cu un venit dublu pentru acelasi credit, insa mai intervine o variabila - banicle nu ofera credit pe 30 ani din venituri din dividende, ci doar pe maximum 15 ani, deci automat rata ar creste la ~2800 lei.
Asta inseamna ca Andrei ar trebui sa aiba un venit de minim 7000 ron ( considerat de banca) pentru a se incadra in gradul de indatorare. ceea ce inseamna ca ar trebui distribuite dividende echivalent la 14.000 ron/ lunar in ultimii 2 ani = 336.000 ron.
In concluzie, daca esti antreprenor si doresti sa accesezi un credit ar trebui sa castigi in medie de 2.5-3 ori mai mult decat un angajat ca sa poti accesa aceeasi suma ca un angajat. Evident acestea sunt niste calcule orientative, fiecare banca are politicile ei interne si ponderea dividendelor difera de la caz la caz.
In cazul veniturilor din chirii banca ia in calcul o pondere intre 50-80% din valoarea incasarilor in principal datorita riscului de neplata a chiriasilor, a riscurilor de distrugere sau cheltuieli neprevazute ce pot aparea cu chiriasii. Totodata fluctuatiile de pe piata imobiliara si gradul de ocupare sunt si ei niste factori pe care banca ii ia in calcul in momentul in care accepta venituri din chirii. Asemenea pentru accesarea unui credit sunt necesare acte doveditoare - contracte de inchiriere, declaratii ANAF si extrase de cont pentru dovedirea incasarilor. Factorii care pot inclina balanta spre 80% pondere sunt contractele pe termen lung 1-2 sau chiar 3 ani, stabilitatea chiriasilor si a veniturilor, dar cel mai mare avantaj ar fi un venit complementar, de exemplu salariu si chirii sau alte surse de venit.
Fixa primii 3 ani, incepand de la 4.90%/an
Variabila, incepand de la 8.47%/an
nu este obligatorie
Raiffeisen Bank ofera o dobanda fixa de 4,9% pentru primii 3 ani, oferta care o plaseaza printre cele mai avantajoase oferte din piata. Cu toate acestea, pentru a profita de dobanda respectiva, clientul trebuie sa bifeze anumite criterii:
Fixa primii 5 ani,incepand de la 5.79%/an
Fixa primii 10 ani, incepand de la 8.6%/an
Variabila, incepand de la 9.37%/an
nu este obligatorie, dar ai reducere de 0.3% la dobanda daca o faci
0 comisioane de analiza si administrare
BCR are o dobanda fixa pentru primii 3 ani de 4,99%, lucru care o plaseaza in topul bancilor cu cele mai atractive dobanzi la creditele ipotecare. Conditiile pentru a putea profita de aceasta oferta sunt similiare cu cele de mai sus: clasa energetica a imobilului, virarea salariului intr-un cont BCR si incheierea unei asigurari de viata.
este obligatorie
UniCredit la fel se plaseaza in topul bancilor cu cele mai bune dobanzi fixe pe 3 ani la creditele ipotecare. Dobanda pentru un credit ipotecar de la UniCredit este 5,29% pentru primii 3 ani. Similar cu bancile de mai sus, oferta UniCredit este conditionata de indeplinirea unor cerinte, cum ar fi clasa energetica a imobilului si virarea salariului in contul UniCredit.
ING are o oferta avantajoasa la creditele ipotecare si percep o dobanda fixa de 5,59% pentru primii 5 ani. Si aceasta oferta este supusa unor cerinte cum ar fi: clasa energetica a imobilului, incheierea unei asigurari de viata si virarea salariului intr-un cont IN
In concluzie cu ce as vrea sa ramanem dupa ce am trecut in revista fiecare venit eligibil pentru accesarea unui credit ipotecar, este ca o banca comerciala este o afacere, nicidecum o casa de binefacere. Principalul scop al unei afaceri este sa faca profit si sa minimizeze riscurile. Cu acest gand in minte mi-ar placea sa pornim la drum cand dorim sa accesam un credit, iar asteptarile noastre sa fie calibrate in asa fel incat sa fim pregatiti sa aducem la masa toate argumentele, veniturile si artificiile posibile pentru a accesa un credit sanatos, performant pentru noi ca si clienti dar si pe care sa ni-l putem permite din punct de vedere financiar. Nu uita sa folosesti calculatorul de credit pentru a vedea care sunt cele mai avantajoase oferte de credit ipotecar.
Venit pasiv - un termen tot mai des vehiculat in ultima vreme. Chiar si in discutiile cu clientii mei, venitul pasiv este un obiectiv din ce in ce mai des intalnit. In acest articol o sa raspund la intrebarile: pot avea o sursa de venit 100% pasiv, ce este un venit pasiv dar si cateva […]
Conform BNR, IRCC aplicat pentru trimestrul 3 al anului 2024 va fi 5.86%, faศฤ de 5.90%, cรขt era รฎn trimestrul 2 al anului 2024. Impactul asupra ratelor romรขnilor care au credite cu dobรขndฤ variabilฤ va fi nesemnificativ. Este al 3-lea trimestru consecutiv รฎn care IRCC-ul este รฎn scฤdere. Acest lucru se รฎntรขmplฤ pe fundalul unor […]
Conform ultimului comunicat privind castigul mediu salarial publicat de cฤtre INS, salariul mediu net รฎn Romรขnia a depฤศit de ceva timp pragul de 1000 de euro, รฎn luna aprilie 2024 acesta fiind 5217, cu 14,3% mai mult decรขt รฎn perioada similarฤ a anului trecut ศi cu 0,6% mai mult decรขt รฎn luna martie. Luรขnd รฎn […]
Dobanda compusa este cel mai eficient instrument care va face ca timpul sa fie aliatul tau numarul 1. Principiul de functionare este unul cat se poate de simplu si intuitiv, insa rezultatele pe care poate sa le genereze pe termen lung - sunt impresionante. Asadar, ce este dobanda compusa? Dobanda compusa este un concept care, […]
Indicele BET (Bucharest Exchange Trading Index sau Indicele Bursei de Valori Bucuresti) este primul indice dezvoltat de Bursa de Valori Bucuresti si este indicele de referinta a pietei locale de capital. Indicele BET are in componenta sa si reflecta evolutia a 20 cele mai tranzactionate companii de pe Piata Reglementata BVB. Principalul criteriu de selectie […]
Se spune ca bursa este locul unde se intalnesc cei cu bani si cei cu experienta. Acuma. Ce este bursa ca mecanism si cum functioneaza e dincolo de scopul acestui articol, gasesti deja aceste infomratii aici si aici. In schimb, ce e mult mai important e cum te raportezi tu la acest instrument si de […]
Vฤ informฤm cฤ acest site culege date cu caracter personal ศi utilizeazฤ cookies. Pentru informarea completฤ, vฤ recomandฤm sฤ citiศi Politica de Prelucrare a Datelor cu Caracter Personalย Politica GDPR Mr. Financeย precum ศi Politica de utilizare a cookies-urilor. Vezi mai mult detaliiย