Impactul limitarii gradului de indatorare la credite: ce este?

In 2018 au fost anuntate o serie de modificari fiscale si bancare, cu impact si asupra pietei de creditare. Una dintre prevederile BNR de la sfarsitul anului precedent urmareste inasprirea conditiilor de creditare. BNR a anuntat ca nivelul maxim al gradului de indatorare la creditele in lei va fi 40% din venitul net al consumatorului, respectiv 20% la creditele in valuta. Noua masura a intrat in vigoare de la 1 ianuarie 2019.

Cum anume influenteaza aceste reglementari piata de creditare si care sunt entitatile cele mai afectate de modificari? Vom discuta despre ce prevede regulamentul, care este noua metodologie de calcul si cum influenteaza comportamentul de creditare si institutiile financiare.

Ce este gradul maxim de indatorare ?

Gradul maxim de indatorare este procentul maxim din venit care poate constitui rata creditului. El este stabilit ca raport intre obligatiile lunare de plata si venitul net al consumatorului. 

Institutia financiara verifica gradul de indatorare si determina daca un client este eligibil pentru acordarea unui credit de o anumita valoare.

Noul regulament BNR privind modificarea conditiilor de creditare 

Noile modificari BNR presupun limitarea gradului maxim de indatorare la 40% din venitul net la creditele in lei si 20% la cele in valuta. In cazul creditelor contractate prin programul de credite Prima Casa, rata maxima de indatorare este majorata cu 5%, adica 45%. Institutiile vizate de aceste modificari sunt atat bancile, cat si IFN-urile.  

Care sunt obiectivele urmarite prin noile prevederi si caror tipuri de nevoi le vor raspunde? 

Banca Nationala Romana sustine ca acestea sunt masuri de ordin prudential adoptate intr-o forma similara si de alte tari din Europa de Est. Deci unul dintre scopuri este alinierea la planurile europene ale politicii economice si financiare.  

 Conform BNR, noile reglementari urmaresc o serie de obiective:  

• Simplificarea accesului la credite a persoanelor fizice, printr-o metodologie de calcul care poate fi folosita cu usurinta de oricine doreste sa acceseze un credit. 

 Pana in ianuarie 2019, calculul ratei lunare maxime varia de la o banca la alta si se realiza dupa formula: 

Venit net – cheltuieli de subzistenta – ajustari privind veniturile – ajustari de socuri privind rata dobanzii, cursul de schimb valutar si venitul disponibil. 

Dupa 1 ianuarie 2019, singurul criteriu ramane venitul net al consumatorului, iar rata lunara nu poate depasi 40%la creditele in lei si 20% la creditele in valuta.

• Cresterea sustenabila a activitatii de creditare.

Mai exact, BNR isi propune sa incurajeze activitatea de achizitionare a primei locuinte printr-un set de reguli mai permisive. Rata de indatorare maxima pentru creditele care au ca scop achizitionarea primului imobil a fost majorata cu 5%. In plus, o facilitate enuntata este diminuarea birocratiei la accesarea unui credit.

• O creditare sanatoasa prin protejarea populatiei cu venituri medii sau sub medie.

Este evident ca BNR incearca sa previna si sa limiteze supraindatorarea populatiei. Prin prisma noilor reguli, consumatorul se va imprumuta in limita venitului sau net.

Regulamentul nu se aplica pentru solicitarile de creditare incepute in 2018, dar care nu au fost inca finalizate. Acestea vor fi solutionate in baza prevederilor aflate in vigoare la momentul in care clientul a aplicat pentru un credit.

Impactul limitarii gradului maxim de indatorare la credite.
Avantaje si dezavantaje 

Cresterea gradului de indatorare a reprezentat un interes constant al BNR in contextul cresterii decalajului intre venitul net si valoarea creditului accesat, in special in cazul debitorilor cu venituri scazute.

Potrivit raportului anual al BNR din 2017, gradul de indatorare mediu al persoanelor cu venituri sub salariul mediu si credite ipotecare era in decembrie 2017 de 51%.

Cea mai vulnerabila categorie este, deci, reprezentata de persoanele cu venituri scazute care contracteaza un credit ipotecar. Orice majorare a ratei dobanzii duce la o crestere a gradului de indatorare. Aceasta influenteaza, la randul sau, capacitatea de rambursare a creditului.

Potrivit BNR, o majorare cu 2% a ratei dobanzii determina o crestere cu aproximativ 6% a gradului de indatorare la creditele ipotecare. Comparativ, in cazul creditelor de consum, cresterea gradului de indatorare este de 1%.

Una dintre principalele cauze ale cresterii ratelor la credite a fost majorarea ROBOR. Valoarea ROBOR  a crescut semnificativ de la 0,7% in 2017, la 3,1% in septembrie 2018. ROBOR a influentat rata dobanzilor la credite si implicit gradul de indatorare.

Calculele Profit.ro din tabelul de mai jos arata cum dobanzile majorate au intrecut cresterea salariala medie incepand cu martie 2018. Daca pana in acest moment gradul de indatorare se mentinuse constant, dupa martie 2018 a crescut simtitor.

Se preconizeaza, astfel, ca limitarea gradului de indatorare va reduce imprumuturile excesive, supraindatorarea si va preveni aparitia unui nou val de credite neperformante.

Castigul este in special al creditorilor de pe piata imobiliara: evolutia pietei va fi una constanta, fara caderi sau cresteri bruste. Consumatorii atrasi vor fi mai responsabili si vor avea posibilitatile financiare sa sustina creditul pe care il acceseaza.

Care va fi, insa, reversul acestor masuri?

Clientii cu venituri mici vor fi cei mai afectati de aceste reglementari. Multi nu vor mai intruni conditiile pentru acordarea creditului, ori vor fi nevoiti sa reduca valoarea sumei solicitate.

O alta categorie afectata este formata din cei cu venituri nedeclarate. Chiar daca potentialul financiar este mai mare in cazul lor, nu va fi de folos, intrucat nu vor putea face dovada acestuia.

Din perspectiva institutiilor financiare, impactul cel mai puternic il vor resimti IFN-urile. Consecintele sunt similare: numarul clientilor eligibili va scadea, iar institutiile financiare nebancare vor fi nevoite sa reduca valoarea sumelor acordate. Scenariul merge si mai departe: profitul se va diminua, iar unele IFN-uri chiar vor disparea de pe piata.

Ce sume pot imprumuta consumatorii?

Pentru un salariu minim de 1.263 lei net pe luna, rata lunara a creditului nu poate fi mai mare de 568 lei la achizitionarea primului imobil, respectiv 505 lei daca debitorul are deja in proprietate o locuinta. 

Acest lucru inseamna ca un consumator care primeste salariul minim pe economie si doreste un credit ipotecar pentru prima locuinta pe o perioada de 30 de ani, nu va putea accesa o suma mai mare de 95.000 lei, calculat la o dobanda anuala efectiva de 6%.

Daca se afla la cel de-al doilea imobil, suma maxima de imprumut este de aproximativ 84.000 lei, adica putin peste 17.600 eur. O suma insuficienta, sau care ar putea fi folosita la achizitionarea unei locuinte cu un grad de confort redus, dintr-un oras mic si cu oportunitati de dezvoltare aproape nule.

La un salariu mediu net de 3.000 lei, un debitor va avea rata maxima lunara de 1.200 lei pentru un credit standard sau 1.350 lei daca este vorba de prima locuinta. In aceste conditii, valoarea maxima a creditului care poate fi accesata pentru acelasi imprumut ipotecar pe o perioada de 30 de ani este aproximativ 200.500 lei (42.200 eur)  daca este deja proprietar, respectiv 235.000 lei (49.500 eur) daca este la primul imobil. O suma care ii permite sa achizitioneze o garsoniera intr-un oras cum ar fi Bucuresti, Cluj, Timisoara sau chiar un apartament cu doua camere intr-o zona periferica sau un oras mai mic.

Daca vorbim de o gospodarie formata din 2 adulti, in care veniturile totale sunt 5.000 lei net, atunci rata maxima lunara a dobanzii va fi 2.000 lei. Acest lucru presupune o suma maxima de imprumut de 333.500 lei pentru un credit ipotecar (de la a doua locuinta), adica aproximativ 70.200 eur.

Concluzii

Reprezentantii bancilor sunt de parere ca hotararea BNR este o initiativa salutara, menita sa simplifice procesul de creditare si sa stabilizeze piata intr-o perioada destul de volatila. Ei considera ca impactul asupra creditelor imobiliare va fi unul scazut.

Pe de alta parte, dezvoltatorii imobiliari sustin ca o schimbare in piata se va resimti, dat fiind ca cererea va fi limitata de noile conditii de imprumut. La acestea se adauga si cresterea ROBOR. Se preconizeaza ca preturile vor fi influentate, dar nu intr-un mod alarmant. De asemenea, nu se pune problema unei posibile crize imobiliare.

Cei mai afectati vor fi clientii cu venituri mici, care nu se vor mai califica pentru imprumuturi mai mari. La nivelul institutiilor de credit, impactul mai puternic il vor resimti IFN-urile. Continuitatea pe piata a unora dintre ele va fi pusa sub semnul intrebarii.

BNR mentioneaza ca permite ca pragul standard sa nu fie aplicat pentru maximum 15% din portofoliul de credite, la decizia institutiei bancare si doar in urma unei analize de risc a clientului.