Frauda NORDIS

Frauda „Nordis” a fost foarte mult discutată în ultima săptămână în urma investigației RECORDER. Foarte mulți experți deja s-au pronunțat în legătură cu acest caz: care au fost cauzele, care vor fi consecințele, că trebuie schimbată legislația etc. Astăzi ne-am propus să discutăm pe scurt despre ce s-a întâmplat în cazul Nordis, dar cel mai important lucru: la ce să fii atent când vrei să faci o investiție în imobiliare și cum să setezi așteptările atunci când vine vorba despre profitabilitatea investiției.

Ce s-a întâmplat cu Nordis?

Nordis este un dezvoltator imobiliar cu numele Nordis Management SRL înființat în 2008. Acesta a devenit foarte cunoscut în ultimii ani datorită campaniei de marketing agresivă pe care au derulat-o. La prima vedere lucrurile păreau în regulă: cumperi un apartament în etapa de proiect, cu banii respectivi Nordis construiește blocul, investiția ta se apreciază odată ce și lucrările evoluează. Nordis are lichidități cu care să-și termine proiectele, tu ai un bun imobil care se apreciază, părea ceva benefic pentru ambele părți.
Problemele au apărut în momentul în care termenele de finalizare a proiectelor au început să tot fie amânate, iar în urma investigației s-a constatat că la unele proiecte nici nu se lucra de foarte mult timp.

Pe lângă asta, s-a constatat că multe dintre apartamente au fost „vândute” investitorilor printr-o promisiune de vânzare, ulterior aceleași apartamente au fost vândute altor persoane prin contracte de vânzare-cumpărare (încasând bani pe aceeași unitate de mai multe ori), ca la final bunurile să ajungă în posesia unor firme sau persoane afiliate cu Nordis.

Este cât se poate de clar că discutăm despre o fraudă. Întrebarea este dacă investitorii ar fi putut anticipa o astfel de escrocherie.

Ce „RED FLAG-uri” au ignorat investitorii Nordis?

Cel mai important aspect pe care mulți investitori l-au ignorat este să facă o analiză, măcar superficială, a firmei.

Dacă ne uităm pe site-urile publice care au acces la informațiile de la ANAF, putem observa din prima care sunt neregularitățile cu firma Nordis Management SRL.

1. Primul „Red Flag” este faptul că Nordis în 2022 avea Cifra de Afaceri de 77 mil. lei, însă datorii de 566 mil lei. În 2023, CA 165 mil lei, datorii 447 mil lei. Pe lângă asta, Capitalurile Proprii sunt 2.556.159 RON, iar datoriile sunt 447.257.793. De aici rezultă că Nordis avea un grad de îndatorare de 17.497%, adică avea datorii de 175 de ori mai mare decât capitalurile proprii. Acest lucru înseamnă că, în caz de insolvență, nu există suficiente resurse cu care să fie despăgubiți eventualii investitori.
2. Afirmația de “randament garantat”. Ce trebuie să înțelegem este că nu există nici un randament garantat în investiții. Instrumentele cu cel mai mic risc sunt depozitele bancare și obligațiunile (printre care și titlurile de stat), însă nici acestea nu sunt 100% sigure. În caz de insolvență a băncii și lipsa resurselor în Fondul de Garantare, falimentul statului, pot duce la pierderea investiției. Însă, exceptând aceste instrumente, când auzim „randament sigur și garantat” ar trebui să ne punem un semn de întrebare. Garantat de ce? Garantat de cine? Garantat cum?
3. Apreciere de 40% pe an. Cu siguranță achiziția unui apartament în faza de proiect poate fi o investiție bună cu randament extraordinar, însă nimeni nu vorbește despre riscurile care vin la pachet cu o astfel de strategie. Atunci când investești într-un imobil în etapa de proiect trebuie să fii conștient că: 

• există riscul ca acel proiect să nu fie finalizat și să rămâi cu banii blocați.
• posibilitatea de insolvență a dezvoltatorilor și procesul anevoios de recuperare a banilor.
• calitatea construcției să fie una slabă, lucru care îți va îngreuna procesul de închiriere/vânzare a bunului, implicit reducerea randamentului sau chiar riscul de a pierde banii.
• marketarea unui ansamblu rezidențial exclusivist dar cu 0 investiții în infrastructură (spații verzi, parcări, căi de acces, parcuri, spații de joacă, școli, grădinițe, transport public etc), facilități fără de care valoarea reală a bunului va fi una mult mai mică. Prețul unui imobil este, în primul rând, dictat de zonă.

4. “Noi ne ocupăm de tot tu doar primești venituri pasive”. Am vorbit despre venituri pasive într-un alt articol, îl găsești aici. Ideea este că nu există venituri 100% pasive cu 0 implicare din partea ta. 
5. Termene de predare ambițioase și cu posibilități de amânare a deadline-urilor.
6. Contracte cu clauze abuzive, cum ar fi clauza de confidențialitate care te penaliza în cazul în care făceai publice detaliile investiției tale. 
7. Avans foarte mare pentru un bun care nu există. Unii investitori au dat un avans chiar și de 95%.

La ce să fii atent când faci o investiție imobiliară?

Având în vedere cele enumerate mai sus, uite și care sunt detaliile la care să fii atent atunci când vrei să faci o investiție în imobiliare.

1. Verifică cât poți de bine dezvoltatorul de la care cumperi. Aici poți să te folosești de rapoartele financiare care sunt publice, poți să analizezi alte proiecte ale dezvoltatorului: calitatea construcțiilor, zona, aprecierea etc, poți să vorbești cu alți proprietari care au cumpărat de la acel dezvoltator: este mulțumit de lucrare, au fost respectate termenele etc.
2. Avansul plătit: este evident ca pentru a securiza o investiție este nevoie să alocăm o sumă de bani ca și avans însă aceasta ar trebui eșalonată pe mai multe faze: între 5-10% pana la începerea proiectului, încă o tranșă de 10-20% pentru primele faze de construcție și restul pentru finalizare și perfectarea documentelor de proprietate. Niciodată să nu dai un avans foarte mare un proiect care există doar pe hârtie.
3. Verifică foarte bine contractul cu dezvoltatorul. Apelează la un specialist pentru o analiză amănunțită a clauzelor din contract. Să fii atent să nu existe clauze îndoielnice sau chiar abuzive.
4. Care este riscul pe care și-l asumă dezvoltatorul în cazul în care nu finalizează proiectul? Asta ține tot de analiza clauzelor din contract: ce se întâmplă în cazul în care proiectul în care ai investit nu este dus la bun sfârșit? Își asumă dezvoltatorul că îți va întoarce măcar o parte din banii investiți?
5. Marketing. Campaniile de marketing foarte agresive și costisitoare ar trebui să ne ridice niște semne mari de întrebare. Până la urmă, banii tăi ar trebui să fie folosiți pentru construcția proiectului, nu pentru campanii agresive de marketing. În același timp, trebuie să înțelegem că marketingul este un serviciu necesar pentru a atrage noi clienți, însă o campanie costisitoare și agresivă este un mare „red flag”.

Mai sunt imobiliarele o investiție sigură?

Pe scurt, răspunsul este da, însă cu un mare DACĂ. Imobiliarele pot fi o investiție bună dacă:

1. Dezvoltatorul cu care colaborezi este de încredere: proiecte finalizate, clienți mulțumiți, firma este sănătoasă din punct de vedere financiar, creștere organică.
2. Documentația este 100% corectă și nu există clauze îndoielnice sau abuzive.
3. Randamentul așteptat este calibrat cu media pieței, pe lângă asta să se bazeze pe un calcul individual foarte bine făcut. Nu dezvoltatorul este cel care ar trebui să-ți vândă un „randament garantat”.
4. Administrarea investiției. Aici există 2 posibilități: fie te ocupi tu, fie delegi responsabilitatea către o companie de Property Management care îți va lua un comision pentru asta în baza unui contract. Nu este responsabilitatea dezvoltatorului să-ți administreze investiția. 
5. Orizontul de timp. Faptul că imobiliarele mereu au crescut și vor crește este un mit. 

Trebuie să fim conștienți că imobiliarele fac și ele parte dintr-o piață, piață care este influențată de mai mulți factori: dobânzile de referință, veniturile populației, inflația, factori externi, mediul politic etc. Prin urmare, trebuie să ne calibrăm și orizontul de investiții în funcție de acești parametri.

Concluzii

În concluzie, Nodis a profitat de vulnerabilitățile sistemului legislativ și a lipsei de educație financiară a oamenilor. În locul Nordis putea fi oricare dezvoltator imobiliar. Imobiliarele sunt în continuare o formă bună de stocare a banilor și de investiție, însă trebuie să fim atenți la detaliile enumerate mai sus. Ar trebui ca această escrocherie să fie o lecție atât pentru investitori, cât și pentru legiuitor, să dezvolte un cadru legal care să nu mai permită astfel de fraude.