Chirie sau credit ipotecar?

Credit ipotecar sau Chirie - o dilema pe care multi dintre clientii mei o au, iar astazi as vrea sa clarificam care sunt avantajele, dar si dezavantajele achizitionarii unui imobil si, evident, ce avantaje si dezavantaje avem daca alegem sa inchiriem o locuinta pe termen lung.

Credit ipotecar sau chirie, care este cea mai buna varianta? 

In primul rand, cea mai buna varianta difera de la om la om, in funcție de valorile si principiile dupa care isi ghideaza procesul decizional. Cand implicam zona emotionala, nu exista o “cea mai buna varianta” universal valabila,  insa, ce vreau sa facem astazi, este sa trasam cat se poate de obiectiv avantajele si dezavantajele accesarii unui credit ipotecar in vederea achizitiei unui imobil si, totodata, ce avantaje si dezavantaje avem in momentul in care stam in chirie.

Pentru inceput, in ce consta alegerea unui imobil? Am putea incepe prin a face o analiza detaliata a nevoilor si dorintelor pe care le area acea persoana, cuplu sau familie. Ce metrici luam in calcul? 

1. Veniturile - locuinta pe care ne-o permitem este pana la 60 venituri lunare, respectiv, daca o familie are un venit de 10.000 lei ( 2000 euro), ne permitem o locuinta de maximum 120.000 euro. In acelasi timp, chiria ar trebui sa reprezinte intre 20-30% din venituri.
2. Zona - unde se afla acest imobil ca si pozitionare, pentru ca odata ce am cumparat imobilul, nu il putem muta, este un aspect fix, si daca vom locui intr-o casa in urmatorii ani este important sa fie amplasat strategic in functie de punctele noastre de interes.
3. Suprafata si compartimentare - suprafata imobilului este inca o metrica ce nu poate fi modificata dupa achizitie, iar compartimentarea poate fi modificata partial in functie de imobil si modificare (ex: adaugam un perete/ zid - daca nu este de rezistenta).
4. Pretul / mp - este principalul indicator al valorii unui imobil, de ce? pentru ca putem vedea obiectiv care sunt banii pe care ii platim pe fiecare metru patrat locuibil intr-o zona specifica.
5. Metoda de finantare si eligibilitatea- cand vine vorba despre achizitia unui imobil, exista doua mari metode de achizitie: cash sau credit. La cash avem avantajele negocierii si timpului scurt de finalizare a unei tranzactii, iar in cazul unui credit, costurile mici de initiere a tranzactiei si faptul ca nu blocam resursele noastre in achizitia imobilului. 
6. Finisaje si detalii - finisajele si detaliile sunt o alta metrica pe care o luam in calcul. Aici se pot face modificari relativ usor, fara sa fie nevoie sa facem modificari structurale. 

Avantaje achizitie imobil prin credit: 

• primul si cel mai evident - esti proprietarul imobilului in care locuiesti la finalul contractului de credit.
• poti face orice fel de amenajari - nu ai limitari din partea proprietarului.
• rata fixa pe o perioada determinata de ani 3-5 ani fiind cele mai comune, insa exista si optiunea de rata fixa pentru 10 ani sau chiar pe toata durata creditului, respectiv 30 ani.
• nu te poate da nimeni afara din locuinta ta, daca ti-ai platit ratele la timp.
• inflatia devalorizeaza rata lunara pe parcursul celor 30 ani, implicit si banii datorati catre banca, in timp ce valoarea imobilului tau creste.
• destinatia imobilului - odata ce am cumparat un imobil, putem sa il folosim cu orice scop comercial sau necomercial.

Dezavantaje achizitie imobil prin credit: 

• flexibilitate redusa - nu poti schimba compartimentarea, zona si orientarea imobilului
• costuri ridicate cu dobanzile creditului pe termen lung ( 100.000 euro imprumutati la o dobanda medie de 5% rezulta in 30 ani 198.000 euro rambursati la finalul celor 30 ani)
• posibilitate limitata de negociere costuri bancare/ rata lunara
• costuri initiale ridicate: costuri notariale, comision analiza credit/ dosar, avans (5% credit noua casa, 15% credit ipotecar, 25% credit ipotecar pentru al doilea imobil)
• taxe si impozite pe proprietate
• eventualele stricaciuni, defectiuni (tevi sparte, instalatie electrica, centrala termica) sunt suportate de catre tine
• costuri cu renovari periodice 
• risc investitional - daca zona in care se afla imobilul este afectata de industrie sau alti factori externi (ex razboi) exista posibilitatea ca la finalul celor 30 ani sa avem un imobil care valoreaza mai putin decat suma pe care am achitat-o.

Inchirierea unui imobil pe termen lung

Inchirierea unui apartament pe termen lung - un subiect controversat in Romania. Adeseori auzim expresia: “mai bine platesc rata si peste 30 ani este al meu”. Corect, insa as vrea sa aduc in atentia tuturor cateva aspecte care nu se iau in calcul, cum ar fi: presiunea psihologica de a avea un credit/ rata - pentru cei ce au, stiu despre ce vorbesc si flexibilitatea pe care ti-o ofera un imobil inchiriat. Dar haideti sa detaliem mai jos la ce ma refer mai exact.

Avantaje inchiriere imobil pe termen lung:

• costuri initiale mici - de cele mai multe ori o garantie care este contravaloarea unei chirii lunare si o chirie in avans, iar daca exista si un comision al agentului imobiliar este adeseori 50% din valoarea unei chirii lunare;
• flexibilitate - te poti muta oricand doresti din zona respectiva, orasul respectiv la finalizarea contractului sau inaintea finalizarii, suportand costurile incluse in contractul de inchirere ( adesea pierderea garantiei oferite la inceputul contractului);
• chiria fixa pe durata contractului - nu esti afectat de fluctuatiile de dobanzi din piata bancara;
• nu ai costuri cu taxe si impozite pentru proprietate;
• nu ai costuri de renovare/ amenajare apartament ;
• nu ai costuri de reparatii in cazul defectiunilor care pot aparea la instalatie electrica, sistemul de incalzire, electrocasnice - cu exceptia momentului cand a fost din vina ta, risc care poate fi usor acoperit printr-o asigurare;
• posibilitate negociere chirie - in mod special daca optam pentru contract de inchiriere pe 2-3 sau chiar 5 ani putem obtine un pret mai mic;
• risc investitional scazut - daca zona in care se afla imobilul este afectata de industrie/ alti factori externi la expirarea contractului sau înainte, cu conditile mai sus mentionate, poti parasi imobilul si sa te muti cu costuri mici.

Dezavantaje inchiriere imobil pe termen lung: 

• nu exista predictibilitate pe termen lung - contractele fiind facute pe perioade relativ scurte de timp si adeseori cu clauze prin care si proprietarul poate rezilia contractul in termen de 30-60 zile de la notificare;
• conditionare din partea proprietarului cand vine vorba despre amenajari interioare complexe, cu exceptia momentelor cand se negociaza la semnarea contractului de inchiriere;
• chiria creste in timp;
• limitari din punct de vedere contractual - in anumite cazuri unii proprietari nu isi doresc studenti, animale de companie, destinatia imobilului sa fie birou sau sa se desfasoare orice fel de activitate profesională.

In Romania persista mentalitatea de proprietar, sa detinem imobile, si multa lume spune ca daca stam in chirie pierdem bani. Hai sa facem un calcul matematic, rational, in care includem toate costurile pe o perioada de 30 ani:

Insa mai este un calcul pe care nu trebuie sa-l neglijam. Cum ar fi daca banii pentru avans i-am investi la un randament de 8% in medie pe an, pe o perioada de 30 de ani, si in tot acest timp am sta in chirie? La finalul celor 30 de ani valoarea contului de investitii ar fi 150.000 euro.
Practic, putem sa ne bucuram de flexibilitatea unei chirii, si in acelasi timp banii disponibili pentru avans, sa-i punem la munca. 

Concluzii

In concluzie, ce avem de facut? Fiecare persoana decide pentru ea care sunt cei mai importanti parametri de luat in calcul, fie ca sunt flexibilitatea sau stabilitatea pe termen lung. Inainte de lua decizia, vezi ce este cu adevarat important pentru tine si ia decizia care te avantajeaza cel mai mult. Nu tot timpul raspunsul corect matematic este si cel bun. Uneori trebuie sa fim atenti si la nevoile sau fricile noastre. Daca simti ca chiria este o risipa de bani si nu te simti confortabil atunci cand stai in chirie, oricate argumente logice in favoarea chiriei ai auzi, probabil ca propria locuinta prin credit este varianta potrivita pentru tine. Pe de alta parte, oricate argumente pentru credit ai auzi, daca nu iti este confortabil gandul ca ai o datorie pe 30 de ani, si oricand nu mai platesti rata poti sa-ti pierzi locuinta, probabil chiria este varianta optima pentru tine.